签订房屋买卖合同前，请务必先看这30个法律要点！

买来的住房面积缩水怎么办？

对于房屋“面积缩水”的问题，应以房地产管理部门所做的测量面积为准。

第一，误差率在3%以内的，当事人不能请求解除合同，但是对于缩水部分的购房款，开发商应当返还；

第二，误差率超过3%，买房人可以选择请求解除合同，或者不解除合同，但是要求开发商承担其他责任。

开发商逾期交房怎么办？

1、经催告后在三个月的合理期限内，开发商仍未履行的，买受人可以请求解除合同；

2、经催告后在三个月的合理期限内，开发商仍没有履行的，买受人不解除合同的，可以请求开发商承担违约责任；

3、经催告后开发商在合理期限内交付的，买受人不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。

需要注意的是，买受人享有的解除权必须在法定期间内行使，不行使的，解除权消灭。

房屋买卖合同签订后，因意外事故使房屋毁损、灭失的风险由谁承担？

一般情况下，房屋损坏的风险，在房屋交付之前由出卖人承担；在房屋交付给买受人之后，由买受人承担。此处所说的交付，是指房屋的转移占有，就是把房屋由出卖人手中，交到买受人手中，由买受人占有使用该房屋。

签订商品房预售合同应具备哪些条件？

根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

出卖人未取得商品房预售许可证明，其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？

要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则该合同无效。

但是，如果在买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，可认定预售合同有效

房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗？

虽然法律要求签订商品房预售合同后，需进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续，当事人要求确认合同无效的，法院不予支持，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。

房屋出现质量问题，任何时候都可以要求出卖人修复吗？

《商品房销售管理办法》第三十三条规定：

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

此外，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

所以，房屋出现质量问题，并不是任何时候都可以要求出卖人维修，出卖人的保修期有一定的期限。

当事人为了维护自己的权益，除了依照法律规定，还可以在合同中进行详细的约定，制定房屋的保修条款。

房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三人恶意串通，又签订合同并交付使用，买受人可以请求确认第二个合同无效吗？

房屋买卖双方签订合同后，出卖人又与他人签订合同，并将房屋交付使用，买受人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通，其可请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。

房屋交付使用后，房产证迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

实际生活中，由于开发商的原因，导致购房者在一定的期间拿不到房产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自身权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，将时间约定明确，以防开发商恶意拖延办证时间。

房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权是否随之转移？

房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权也随之转移，这就是所谓的“地随房走”。

房屋买卖双方签订购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的县级以上地方人民政府的房产管理部门办理房屋产权转移登记手续，之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件，到同级人民政府的土地管理部门申请办理土地使用权变更登记，土地管理部门核实后，由同级人民政府更换土地使用权证书。至此，土地使用权随着房屋买卖发生变更。

房屋买卖双方已办完过户手续，双方还能解除合同吗？

只要当事人双方协商一致，或者合同约定的解除合同的条件成就，可以解除合同。

房屋买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效，能否成立？

双方只要签订了合同，是否到登记机关办理登记，不影响合同效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否则，自合同成立时生效。所以，不能因未办理变更登记，主张合同无效。

房屋买卖中，买受人迟延交付购房款，出卖人可否要求解除合同？

房屋的买受人迟延交付房款的，出卖人可先予催告，要求其履行合同，支付购房款，如果买受人在催告后3个月的合理期限内仍不支付，出卖人可以请求解除合同。

此外，解除权有一定的行使期限。根据规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

租赁房屋被卖，租房人有权继续居住吗？

《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

所以，租赁房屋被卖，租房人有权继续居住。

什么是房屋承租人的优先购买权？

出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

房屋承租人优先购买必须符合以下条件：

（1）仅限于房屋租赁场合；

（2）出租人出卖出租房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人；

（3）出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张赔偿损失；

（4）在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。