案例一
物业公司不当行为给业主造成损害的，应承担侵权责任
基本案情
张某系某小区2001户房屋业主。其楼下邻居1901户业主因房屋漏水，请求小区物业公司对张某的房屋停水。2020年6月，小区物业公司关闭了张某房屋的进水阀并锁住管道井门。张某发现停水，次日前往物业公司询问和协商，因协商不成，张某于第三日砸开管道井门和进水阀，以盆接水使用。同年8月，张某自行联系了检测机构，检测人员猜测系供热管道漏水，遂打开自来水阀正常使用，未再出现漏水情况。张某认为物业公司擅自关闭其房屋进水阀的停水行为给自己造成了损害，诉至法院，要求物业公司赔礼道歉、消除影响、恢复供水、赔偿损失。
裁判意见
法院经审理认为，关闭居民住户的自来水进水阀非物业公司的职权范围，物业公司称关闭进水阀系根据受损业主的申请且经过2001户业主的同意，证据不足，仅凭受损业主的申请和通话清单，即便物业公司之后以短信形式发了通知，均不足以证明张某同意关闭进水阀停止供水，故物业公司超越职责范围，其行为不合法。虽然物业公司在未查明1901户业主屋顶渗水原因的情况下，擅自决定关闭2001户的进水阀，存在过错，但毕竟事出有因，不具有主观恶意。时值夏日，正值用水频繁之时，物业公司擅自关闭自来水进水阀并对管道井上锁的行为给张某造成生活上的不便，由此而给其造成了损失，故物业公司关闭进水阀并对管道井上锁，造成张某家中自来水停供，构成侵权，由此而给张某造成损失，应予赔偿。张某于第三日自行砸开管道井门锁开启进水阀，进行间断使用，其行为虽不妥，但此举也避免了其损失的扩大。因此，法院酌定判令物业公司赔偿张某损失。
法官点评
物业服务涉及业主与物业服务公司两方，合同的权利义务是相互的。作为接受物业服务的业主，其负有按约交纳物业费的义务，但作为提供物业服务的一方，物业公司在有权收取物业费的同时，更应做到合法执业，文明执业，善意执业。在本案中，物业公司在未调查清楚房屋渗水原因的情况下，即根据某一业主的申请，擅自对其邻居的房屋采取断水措施，从而造成张某生活上的不便，其行为显属不当。在提供物业服务的过程中，物业公司无权擅自对小区业主采取停水、停电等妨碍业主居家生活的措施，如行为不当，则应向业主承担侵权责任。
案例二
前期物业服务合同对业主具有约束力
基本案情
甲房地产公司与A物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由该物业公司对涉案小区提供物业服务，合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，另约定合同规定的管理期满，合同继续顺延。李某系涉案小区的业主，其自2011年1月至2020年8月未向A物业公司交纳物业费。A物业公司催交未果后提起诉讼，要求李某支付拖欠的物业费。李某抗辩其并非《前期物业服务合同》的签订方，该合同对其不具有约束力，A物业公司无权依据该合同向其主张物业费。
裁判意见
法院经审理认为，甲房地产公司与A物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，其效力及于全体业主。李某作为涉案小区的业主，亦与该物业公司签订了《入住合同》，各方均应按约履行各自的义务。《前期物业服务合同》的合同期限自2010年6月1日起至2015年5月31日止，合同另约定，合同规定的服务期满，合同继续顺延。A物业公司实际为小区提供物业服务至2020年8月，该公司有权要求李某支付截至2020年8月的相关物业费，故判决支持A物业公司的诉讼请求。
法官点评
物业服务单位的服务具有公共性，其收取的物业费是用于整体物业设施维修保养、正常秩序维护所必要的费用。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。就本案而言，A物业公司为涉案小区提供了物业服务，李某作为接受了物业服务的业主，其负有按约支付物业费的义务。根据上述法律规定，A物业公司与建设单位（即甲房地产公司）签订的《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力，该物业公司有权依据此合同约定的收费标准要求李某支付物业费。需要指出的是，物业服务单位在提供物业服务的过程中，应正视自身存在的服务瑕疵，积极采纳业主的合理化建议，努力提高自身的服务质量，实现高质量物业服务与业主按时交纳物业费的良性循环。安定、宜居、和谐的居住环境，需要物业服务单位与广大业主加强沟通，互谅互让，共同去维护，只有这样才能实现“双赢”。
案例三
房屋存在质量问题，业主不能据此免交物业费
基本案情
徐某购买某小区房屋，并与物业公司签订《前期物业服务合同》。徐某自2019年2月起一直未交物业费，物业公司起诉徐某要求其交纳物业费，并支付违约金。徐某以收房后发现房屋南侧有配电箱且存在房屋渗水问题，加之该房屋并未实际居住为由，主张不应交纳物业费。
裁判意见
法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，物业公司为包括徐某在内的小区业主提供了物业服务，徐某提交的证据不足以证明物业公司的服务存在根本性违约，故其应依约交纳物业费。由于徐某并未实际入住该房屋，物业费以六折计算。虽然徐某购房时开发商未告知其房屋南侧有配电箱，此情况不是物业公司造成，不应作为业主拒付物业费的理由。同时，物业公司作为该小区的物业服务单位，对业主反映的问题应当积极与相关责任人协商、沟通，并将相关结果反馈给业主，而本案中物业公司在服务过程中亦存在沟通不到位等不完善之处，这也是造成徐某拒交物业费的部分原因，故对物业公司主张的违约金法院不予支持。关于房屋渗水问题，根据徐某与物业公司签订的《前期物业服务合同》，房屋渗水及相关维修不属于物业公司的服务范围，徐某应向相关责任主体另行主张权利。
法官点评
物业服务是城区居民生活中必不可少的部分，现实中物业公司应加强与业主沟通，不断完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，积极主动交纳物业费，进而物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，降低物业服务质量，形成恶性循环，最终影响全体业主的根本利益。因此，在物业公司不存在根本性违约的情况下，业主应按约交纳物业费。需要指出的是，房屋存在的渗水等质量问题，不属于物业公司的服务范围，业主不能以此拒交物业费。
案例四
支付物业费的诉讼时效应自交纳最后一期物业费时起算
基本案情
王某系某写字楼一户房屋的业主，因未交2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业费，物业公司于2020年8月将其诉至法院，要求其交纳物业费，并支付滞纳金。一审法院判决支持了物业公司的诉讼请求。
王某不服一审判决提起上诉，认为物业合同是以一个整体的合同来固定合同双方的权利义务，但随着时间的推移，权利义务会发生变化，每段时间的权利义务都是独立的，诉讼时效应分别计算，物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效。
裁判意见
法院经审理认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第4条规定，“未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”，据此，业主按期交纳物业费属于同一债务的分期履行。本案中，物业公司主张业主欠缴2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业费，诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起算。因此，对业主关于物业公司的起诉已过诉讼时效的抗辩，法院不予支持。
法官点评
诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失胜诉权的法律制度。2017年10月1日施行的民法总则将普通诉讼时效期间由二年变更为三年。对于分期履行债务的诉讼时效，我国法律规定应从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，业主欠付2017年9月1日至2020年4月30日期间的物业费，其欠费状态一直持续，故应从2020年4月30日始计算诉讼时效。物业公司于2021年1月提起诉讼，未超过三年的诉讼时效，故业主关于已过诉讼时效的抗辩不成立。
