案例五

业主不能以其在小区内发生财产损失为由拒交物业费

基本案情

2017年8月，甲房地产公司与A物业公司签订《前期物业服务合同》，约定该物业公司为涉案小区提供物业服务，合同还就物业服务内容、费用、违约责任等进行了约定。于某系该小区的业主，其自2019年1月1日至2020年10月31日欠付物业费2535.2元，自2020年7月1日至2020年10月31日电梯费153.7元，共计2688.9元。案件二审中，于某称因物业公司管理失职导致其车辆在小区内被流浪狗划损，遂向物业公司主张赔偿其车辆维修费，并以此拒交物业费。

裁判意见

本案争议的焦点问题是:于某应否向A物业公司交纳其欠付的物业费。甲房地产公司与A物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对包括于某在内的全体业主均具有约束力。于某对欠费期间及欠费金额均无异议，A物业公司亦通过在住户门上张贴通知和寄送律师函的方式对其进行了物业费催缴，于某作为接受物业服务的业主，应履行按时足额交纳物业费的义务。于某主张A物业公司管理服务不到位，其提交的证据不足以证明其主张，应承担举证不能的法律后果。于某上诉请求A物业公司支付其车辆修理费3600元，且称该车辆损失系由小区内的流浪狗所划，该请求与本案并非同一法律关系，不予处理。

法官点评

本案中，于某的车辆被流浪狗划坏，受到一定损失，此系侵权纠纷，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系。此外，车辆损失系流浪狗的行为导致，该事件具有突发性和偶发性，仅以该事件不足以证明A物业公司未尽到管理义务，故于某应按照物业合同约定的标准交纳物业费。

案例六

房屋空置，业主有权减交物业费

基本案情

丁某自2019年7月购买并接收某小区一处房屋，一直未装修入住，亦未交纳物业费。物业公司诉请法院判令丁某向其交纳2019年7月1日至2021年6月30日期间的物业费，并支付违约金。丁某认可其未交纳物业费的事实，但抗辩房屋空置，物业费应予减免。法院经审理查明，丁某所购房屋现仍系毛坯房，其提交的房屋室内照片可以为证，物业公司亦认可该房屋未实际装修的事实。

裁判意见

物业公司已为涉案小区提供物业服务，丁某作为业主应按约交纳物业费，逾期则应承担相应的违约责任。丁某一直未交纳物业费构成违约，物业公司主张物业费的诉请，事实清楚，证据充分，法院予以支持。《山东省物业服务收费管理办法》第17条规定，“普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。”鉴于涉案房屋仍为毛坯房，丁某未装修入住这一事实，法院判令丁某按物业收费标准的60%向物业公司交纳物业费。

法官点评

本案中，丁某的房屋属于普通住宅，其购买并接收房屋后，未对该房进行装修，所谓“居住”更无从谈起，该房处于空置状态，让其全额交纳物业费显失公平。根据《山东省物业服务收费管理办法》第17条的规定，物业公司收取物业费最高不得超过60%。因此，丁某主张减交物业费的抗辩应予支持。本案纠纷属于典型的房屋空置情况。现实生活中，存在房屋长期未实际装修入住的情况，对于房屋是否空置，可根据水、电、气的使用情况进行综合认定。在实践中，就房屋空置物业费打折的问题，还应看物业服务合同对此有无约定，如无约定则可根据已查明的房屋空置情况，判令业主减交物业费。

案例七

同一小区的开放楼座享受的物业服务低于封闭楼座，可酌情减免物业费

基本案情

崔某系某房屋业主，其与甲物业公司签订的《前期物业服务协议》约定，物业服务等级为五星级，物业费为2.5元/月/㎡，合同还约定了物业服务的内容、滞纳金计算方式等。崔某的房屋所在楼座独立于小区封闭区域，处于开放状态，四周为商业街区道路；楼座部分单元门损坏，监控摄像头损坏；部分楼道内堆积杂物，贴有小广告。该楼座业主曾为封闭管理及安全问题多次投诉。因崔某自2016年10月1日至2021年8月31日期间未交纳物业费，甲物业公司提起诉讼。

裁判意见

涉案小区交付时，崔某的房屋所在楼座即为开放式管理，独立于小区其他部分，该楼座所涉及的公共区域极其有限，在绿地、设备设施、节庆活动方面，尤其是安全保障，所享有的服务与小区封闭区域的其他业主差距较大。最为业主诟病的是该楼座未按《前期物业服务协议》的约定进行封闭管理，致使业主的人身、财产安全得不到保障。甲物业公司为改善该楼座业主的居住环境和物业服务作出了努力，但受限于该楼座交付时的楼宇环境条件及配套设备设施条件，甲物业公司开展物业服务的空间、设施条件有限，导致该楼座业主未能享有与封闭区域的其他业主同等的服务。根据权利义务对等原则，并综合考虑该楼座的现状及物业公司投入的相应物业服务成本，该楼座物业费按照合同约定的70%收取为宜。

法官点评

物业服务单位提供的物业管理具有公共服务性质，关系到小区业主的切身利益，需要物业企业与业主共同努力，才能更好地实现物业管理服务的目的，创造和谐舒适的小区环境。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，故不宜认定甲物业公司在物业服务过程中存在重大瑕疵并构成根本违约，业主不能拒绝交纳物业费。鉴于涉案楼座独立于小区封闭区域，受限于环境及配套设备设施条件，甲物业公司提供的绿化、安保等服务标准低于其他楼座，业主未能享有与封闭区域的其他业主同等的服务，故应酌情降低物业费收取标准。

案例八

电梯起始层为负层车库的一楼住宅应交纳电梯费

基本案情

李某系一楼房屋业主，A物业公司起诉要求李某交纳自2019年1月至2021年12月期间的电梯费。李某抗辩称案涉房屋位于一楼，其未使用过电梯，故不应交纳电梯费。

裁判意见

法院经审理认为，《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定，业主大会成立前，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费；业主大会成立后，免收电梯运行费的范围由业主大会与物业服务企业协商确定。本案中，李某房屋虽处于一楼，但其房屋所在楼栋直通负一层地下车库，李某的房屋并非电梯的起始层，电梯起始层是负层车库，李某应按照物业服务合同约定交纳电梯费。

法官点评

《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条规定，电梯起始层为住宅的，免收电梯起始层住宅业主或物业使用人的电梯运行费，该规定系基于物业使用人无使用电梯的现实需要故不应承担电梯费的考量。本案中，虽然李某房屋处于一楼，但从楼栋建筑结构看，电梯起始层是负层车库，并非涉案房屋所在的一楼，其不符合《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第28条关于免收电梯费的条件，故李某应向A物业公司交纳相应电梯费。