裁判要旨

在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。

基于此，在执行异议之诉案件中，如果双方当事人均系房屋购买人，亦均未办理房屋过户登记手续，但其中一方已合法占有房屋，而另一方未占有房屋的，则占有房屋一方对该房屋的权利优先于未占有房屋的一方，其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2019）最高法民申6866号                                   
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈某某，男，19**年*月*日出生，汉族，住某某省某某市。被申请人（一审原告、二审上诉人）：谢某某，男，19**年*月*日出生，汉族，住某某省某某县。一审第三人：远某投资管理有限公司，住所地某某省某市某区某路。负责人：王某某，该公司股东。再审申请人陈某某因与被申请人谢某某、一审第三人远某投资管理有限公司（以下简称远某公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服某省高级人民法院（2019）*民终*号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陈某某申请再审称，（一）谢某某提出异议的上诉理由旨在否认陈某某与远某公司签订的《商品房买卖合同》及某城仲裁委员会（2017）*仲裁字第43号裁决书的效力，二审法院认为谢某某提出的执行异议是对案涉房屋提出的异议错误。（二）谢某某认为本案的执行依据仲裁裁决书本身错误，只能依照相关规定向上一级人民法院申请复议，不享有提起案外人执行异议之诉的程序权利。（三）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的是执行“金钱债权”的案件，本案不是执行金钱债权案件，不适用该条规定。陈某某依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项、第十一项规定申请再审。

本院经审查认为，本案焦点一是谢某某是否有权提起本案诉讼；二是谢某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

关于谢某某是否有权提起本案诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款规定：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。”本案中，谢某某在案涉房屋执行过程中提出执行异议，某省*城市中级人民法院于2018年10月18日作出（2018）*08执异73号执行裁定，驳回了谢某某的异议请求。谢某某于2018年11月1日提起本案诉讼，请求依法停止对案涉房屋的强制执行、确认案涉房屋归谢某某所有。谢某某的起诉符合上述法律及司法解释的规定，陈某某以谢某某在上诉理由中对陈某某与远某公司签订的《商品房买卖合同》真实性提出异议为由，主张谢某某系对案涉仲裁裁决不服，无权提起案外人执行异议之诉的理由，不能成立。
关于谢某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
在一房数卖情况下，如果数份房屋买卖合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。
本案中，陈某某与远某公司于2014年7月2日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，陈某某以其对远某公司原法定代表人王某某的债权抵顶了案涉房屋的购房款。谢某某与远某公司于2016年9月29日签订《商品房买卖合同》，谢某某于2016年10月25日付清了全部购房款，并对案涉房屋进行装修，于2018年7月份入住。
陈某某、谢某某均系案涉房屋购买人，均未办理房屋过户登记手续，谢某某已合法占有案涉房屋，但陈某某一直未占有案涉房屋，故谢某某对案涉房屋的权利优先于陈某某，其对案涉房屋享有足以排除案涉强制执行的民事权益。陈某某并非对金钱债权申请执行，二审法院直接适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定确存不当之处，但处理结果正确。陈某某以二审法院适用法律错误为由申请再审，不予支持。
综上，陈某某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回陈某某的再审申请。
审   判   长　 万会峰审   判   员　 张淑芳审   判   员 　谢　勇二〇一九年十二月二十六日法 官 助 理   贾亚奇书   记   员    贺   权

很多人认为赢了官司对方没车没房没钱，无计可施？记住这6点

无财产可执行？

没房、没车、没存款

被执行人名下无任何财产可供执行

这是法院在执行过程中经常遇到的情况

记住下面这六点~

对破解执行难、及时有效保护当事人合法权益具有重要意义

1.被执行人名下的住房公积金可被执行

被执行人已经符合国务院《住房公积金管理条例》第24条规定的提取职工住房公积金账户内的存储余额的条件，在保障被执行人依法享有的基本生活及居住条件的情况下，执行法院可以对被执行人住房公积金账户内的存储余额强制执行。

——《最高人民法院关于强制执行住房公积金问题的答复》(﹝2013﹞执他字第14号)

住房公积金包括职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金。

国务院发布的《住房公积金管理条例》规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。

职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：

(一)购买、建造、翻建、大修自住住房的；

(二)离休、退休的；

(三)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

(四)出境定居的；

(五)偿还购房贷款本息的；

(六)房租超出家庭工资收入的规定比例的。

2.被执行人为离、退休职工的，可以执行社保机构发放给被执行人的养老金

被执行人应得的养老金应当视为被执行人在第三人处的固定收入，属于其责任财产的范围，依照《民事诉讼法》第243条之规定，人民法院有权冻结、扣划。

但是，在冻结、扣划前，应当预留被执行人及其所扶养家属必需的生活费用；社会保障机构作为养老金发放机构，有义务协助人民法院冻结、扣划被执行人应得的养老金；在执行被执行人的养老金时，应当注意向社会保障机构做好解释工作，讲清法律规定的精神，取得理解和支持。

——《最高人民法院关于能否要求社保机构协助冻结、扣划被执行人的养老金问题的复函》(〔2014〕执他字第22号)

3.行政单位作为被执行人时，可执行其财政资金以外的自有资金

人民法院在执行涉及行政性单位承担连带责任的生效法律文书时，只能用该行政单位财政资金以外的自有资金清偿债务。

为保证行政单位正常履行职能，不得对行政单位的办公用房、车辆等其他办公必需品采取执行措施。

行政单位的预算内资金和预算外资金均属国家财政性资金，其用途国家有严格规定，不能用来承担连带经济责任。

——《最高人民法院执行工作办公室关于能否强制执行金昌市东区管委会有关财产的请示的复函》(〔2001〕执他字第10号)

《最高人民法院关于审理军队、武警部队、政法机关移交、撤销企业和与党政机关脱钩企业相关纠纷案件若干问题的规定》(法释〔2001〕8号)中也有类似的规定：

第15条规定：“人民法院在审理有关移交、撤销、脱钩的企业的案件时，认定开办单位应当承担民事责任的，不得对开办单位的国库款、军费、财政经费账户、办公用房、车辆等其他办公必需品采取查封、扣押、冻结、拍卖等保全和执行措施。”

第16条规定：“人民法院在执行涉及开办单位承担民事责任的生效判决时，只能用开办单位财政资金以外的自有资金清偿债务。如果开办单位没有财政资金以外自有资金的，应当依法裁定终结执行。”

4.可冻结、扣划企业党组织的党费账户中非党费资产

企业党组织的党费是企业每个党员按月工资比例向党组织交纳的用于党组织活动的经费。党费由党委组织部门代党委统一管理，单立账户，专款专用，不属于企业的责任财产。

在企业作为被执行人时，人民法院不得冻结或划拨该企业党组织的党费，不得用党费偿还该企业的债务。

执行中，如果申请执行人提供证据证明企业的资金存入党费账户，并申请人民法院对该项资金予以执行的，人民法院可以对该项资金先行冻结；被执行人提供充分证据证明该项资金属于党费的，人民法院应当解除冻结。

——《最高人民法院关于强制执行中不应将企业党组织的党费作为企业财产予以冻结或划拨的通知》(法〔2005〕209号)

党员交纳的党费，除要上缴中组部党费总额的5%之外，在各级党委按不同比例留存。党费使用主要用于培训党员、补助生活困难的党员和修缮因灾受损的基层党员教育设施等，不能用企业党组织的党费来清偿企业所欠债务。

5.对被执行人大宗商品交易资金结算账户内的资金能否执行

对被执行人名下大宗商品交易资金结算账户，执行法院应当查明账户资金的性质，严格区分账户内被执行人自有资金与客户交易资金，并只能对被执行人自有资金予以执行。

——《最高人民法院关于被执行人大宗商品交易资金结算账户内资金能否采取执行措施的答复》(〔2012〕执他字第7号)

启示：在执行证券交易结算机构、期货交易结算机构等被执行人的银行存款账户时，切记要核实清楚相关账户以及账户内资金的性质，避免错误扣划投资者的资金。

6.银行客户作为被执行人时，对其购买的金融理财产品能否执行

客户购买的金融理财产品，无论是银行自己发行的(包括总行和省分行发行的，简称自营产品)，还是银行代理销售的(简称代售产品)，都属于客户拥有的财产权。当客户作为被执行人时，该财产权属于责任财产，人民法院可以执行。

——《浙江省高级人民法院、浙江省银行业协会、工行浙江省分行、农行浙江省分行、中行浙江省分行、建行浙江省分行、交行浙江省分行关于规范人民法院执行金融理财产品和银行业金融机构协助执行的纪要》

据相关机构统计，出轨后离婚的比例占比为50%左右，那就意味着还有近50%的夫妻，因为一方出轨或者双方出轨而没有离婚。很多人觉得不可思议，对方都出轨了   不离婚，是不是不长脑子？还是因为太傻？是因为离婚太复杂？下面就相关的问题进行介绍。

01一、协议离婚：出轨到离婚究竟有多难？

　　我们都知道离婚有两种方式，一种协议离婚（民政局办理），另一种诉讼离婚，法院审理。那么针对于协议离婚，因为出轨原因导致离婚的，签订离婚协议一定会涉及到很多问题。这些问题包括离婚财产分割、孩子抚养权问题、夫妻共同债务问题等等，其中最为复杂就是夫妻财产分割，很多因出轨想离婚的，最后因为财产分割和孩子抚养问题，没能离成功。

　　针对财产分割：婚姻法规定因对方出轨存在过错，因此依据照顾无过错方原则，可以适当多分财产。这问题就很难了，无过错方想多分财产，但是对方不在协议书签字，那么协议离婚这条路走不通。不仅仅因为财产，还有因为孩子等家庭因素，最后没能成功离婚。除此之外还不乏过错方回头认错，导致最后破镜重圆。

02二、诉讼离婚：出轨就能判离？

答案是不一定。

　　根据我国婚姻法的规定，夫妻感情确已破裂，调解无效，法院应判决准予离婚。这包括两层意思：一是如果感情确已破裂，而且又调解无效，便应准予离婚;二是如果感情并未破裂，夫妻尚有和好可能的，虽经调解无效，仍不准予离婚。

　　所以一方有婚外情属于夫妻感情确已破裂，如果法庭调解无效，法院应判决准予离婚。

　　人民法院审理离婚案件，准予或不准离婚应以夫妻感情是否破裂作为区分的界限。判断夫妻感情是否确已破裂，应当从婚姻基础、婚后感情、离婚原因、夫妻关系的现状和有无和好的可能等方面综合分析。

　　根据婚姻法的有关规定和审判实践经验，凡属下列情形之一的，视为夫妻感情确已破裂。一方坚决要求离婚，经调解无效，可依法判决准予离婚。

　　1、一方重婚或与他人同居，对方提出离婚的。

　　2、一方与他人通奸、非法同居，经教育仍无悔改表现，无过错一方起诉离婚，或者过错方起诉离婚，对方不同意离婚，经批评教育、处分，或在人民法院判决不准离婚后，过错方又起诉离婚，确无和好可能的。

　　3、实施家庭暴力的。

　　4、因感情不和分居满两年的。

　　5、一方患有法定禁止结婚的疾病，或一方有生理缺陷及其他原因不能发生性行为，且难以治愈的。

　　6、婚前缺乏了解，草率结婚，婚后未建立起夫妻感情，难以共同生活的。

　　7、婚前隐瞒了精神病，婚后经治不愈，或者婚前知道对方患有精神病而与其结婚，或一方在夫妻共同生活期间患精神病，久治不愈的。

　　8、一方欺骗对方，或者在结婚登记时弄虚作假，骗取《结婚证》的。

　　9、双方办理结婚登记后，未同居生活，无和好可能的。

　　10、包办、买卖婚姻，婚后一方随即提出离婚，或者虽共同生活多年，但确未建立起夫妻感情的。

　　11、一方好逸恶劳、有赌博、吸毒等恶习，不履行家庭义务，屡教不改，夫妻难以共同生活的。

　　12、一方被依法判处长期徒刑，或其违法，犯罪行为严重伤害夫妻感情的。

　　13、一方下落不明满二年，对方起诉离婚，经公告查找确无下落的。

　　14、一方被宣告失踪，对方起诉离婚的。

　　15、受对方的虐待、遗弃，或者受对方亲属虐待，或虐待对方亲属，经教育不改，另一方不谅解的。

　　16、其他导致夫妻感情破裂的情形。

“由此可见，出轨并不是一定能够导致离婚的，判决离婚是需要确认双方感情破裂的，因此更加难。所以说出轨到离婚，前路坎坷，并不是那么顺利的。说明法律对于婚姻的保护是神圣的，是庄严的，不是随便结婚随便离婚的。

将财产赠与第三人，债权人如何维权？

俗话说

“借钱容易讨钱难

生活中

往往有一些借款人

为了躲避还钱用尽心思

使债权人苦不堪言

接下来我们来看一个案例：

案情简介

张某和郭某是生意伙伴

2017年7月

张某向郭某借款20万元

后郭某多次催要

张某均以资金周转困难为由拒付

郭某不得不诉至法院

法院判决张某七日内还款

可张某到期仍未履行

郭某无奈向法院申请执行

执行过程中

法官查明张某于2017年12月

与妻子谭某协议离婚

双方约定将夫妻二人名下

一房一车和10余万元赠与其子小张

目前张某已无可供执行财产

遂终结执行案件的执行

郭某感到十分无助

几经周折后

郭某以张某、谭某为被告

以小张为第三人诉至法院

要求撤销二人对小张财产的赠与

以维护其合法权益

郭某的诉请是否能得到支持？

如撤销张某夫妇的赠与

应在何范围内予以撤销？

京小槌普法

《合同法》第七十四条第一款规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。

可见，撤销权是当事人在权利受到侵害时，依法享有的请求法院保护的权利。郭某与张某的债权债务发生在张某夫妇离婚之前，两被告在明知负有债务的情况下，将全部财产无偿赠与小张的行为，客观上使自己丧失了清偿债务能力，危及到了债权人债权的实现。主观上存在逃避债务的故意。依据法律规定，张某与谭某的行为侵害了债权人的债权，应当予以撤销。

另外，合同法第七十四条第二款规定，撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。同时，《合同法》第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

最终法院判决，撤销被告张某、谭某赠与第三人小张的夫妻共同财产中价值20万元的行为。

提示

“人而无信，不知其可也”， 诚实守信是中华民族的传统美德，将财产赠予第三人来躲避还款的行为影响了正常的市场经济秩序，是不可取的。

个人或企业在日常生活、生产中，一旦遭遇此种情形，应及时行使撤销权，维护自身合法权益。

签订房屋买卖合同，务必知道的30个要点
买房是人生一大事，买房后签订买卖合同更不可放松警惕，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。因此，在买房签订买卖合同时需要多加注意，了解合同内容，谨防合同陷阱。
签订空白条款需注意

1、看是否有预售许可证
很多地方都说看五证，实际没必要，办理预售许可证必须提交其他四个证，让房地产管理部门替咱们把关更稳妥。
只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可，无预售许可证对外销售的，购买时都有隐患，存有不安全因素。
2、看合同中的土地性质
现在很多开发项目的用地虽然是出让用地，但由于是综合或者商住，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。
在购买时一定要看清土地性质是否是出让和使用年限是否是70年，因为目前法律只是规定了住宅到期自动续期，其他非住宅业界一般认为会缴费续期。

3、看清楚房屋用途
现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途为公寓。
关于公寓的界定，目前不是很明确，明确的就是公寓光照时间不需要满足两小时，另外公寓能否作为学区房，目前教育部门也没有明确的答复，一般来说，如果住宅入学人数超过学校招生计划，估计公寓将不能作为学区房，因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。
4、物业也不能忽视
在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同，由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密，物业公司的声誉，以及物业合同中的很多约定，也要仔细阅读。
虽然成立业委会后可以解聘物业公司，但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心，业委会的成立遥遥无期，导致业主和物业之间产生很多纠纷，作为业主单兵作战，难度可想而知。
5、车库和地下室或者阁楼的约定
在合同签订时候，有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。
另外就是是否是车库，一定要看规划，而不是听开发商口头承诺，不一定能停进去车的就是车库，要看规划是否是车库，另外就是人防的车位，不能办证，也需要特别注意。
6、面积的约定
这是目前纠纷最多的情况，主要是大家都认为签订合同后，面积差距超过3%的，可以不用付费，实际这是错误的。
在这里如果和开发商有约定，先遵照约定，无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定，约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。
这样的话，就直接采用测绘面积了，有效规避了那个3%的法定条件。大家一定要看清楚这点，可以在合同签订时直接约定面积，明确约定超过多少不再付费。

7、贷款问题的约定
开发商往往答应帮你贷款，但合同中开发商又不写清楚无法贷款可以退房，而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款，让购房人一次性付清房款。
这点也要慎重，可以自己先行查询个人信用或者合同约定清楚，因无法贷款可以解除合同。
8、逾期或者赔偿的问题
开发商和购房人会在合同中，对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定，但如果你细心就会发现，双方违约后，赔偿的金额是不对等的，合同签订时一定要求对等待遇。
9、交房的问题
合同约定交房的条件，一定要明确，是经过哪个验收之后，有单体验收、综合验收还是竣工验收备案，还有消防验收等等。
必须明确：因为单体验收后，有可能小区还处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要约定清楚。
10、小区公共区域和公共部位的约定
小区内的会所或者公共场所，现在产生的纠纷也越来越多，开发商往往只是告诉你说，小区内的会所、健身场所等等多么规范，多么先进，绕开产权问题。
如果你不约定这些场所的产权，有可能最终让开发商卖掉，买主不一定能让你免费或者优惠使用，如果合同约定这些场所的所有权归业主，则开发商不能出售这些场所。
11、对各类设施的约定
燃气、宽带等，往往开发商都只选择一家，导致用户无法选择，如果在合同中约定，要求开发商让几家经营商进入小区，譬如宽带，不能只让我们被动的选一家啊，都进来那我们可以选择的范围就大多了，就有主动权了。
12、双方协商解决的内容必须多研究
凡是前面提到纠纷的内容，后面写双方协商解决的，一般都是对开发商不利的，一定要明确违约责任，不能简单的协商解决，否则出现问题之后，你就没有追责追赔的依据了。
合同附件也要留意
商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。
（1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。
如果上述内容不明确，则房屋平面图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。
（2）无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应该使用概念化的词语。
像“高级”、“名牌”、“精装修”这类词语就不应该在附件中出现，而应明确“高级”具体是什么标准、“名牌”到底是什么牌子、“精装修”要达到什么装修效果。
（3）根据民事法律的“意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。

13、房屋交付后，买受人发现房屋实际情况与销售广告不符，可以要求开发商承担违约责任吗？
为了保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
由此可见，对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同定价有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也属于合同内容。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时，可以要求开发商承担违约责任。
14、哪些房地产不能转让？
根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定，下列房地产，不得转让：
（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）依法收回土地使用权的；
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（5）权属有争议的；
（6）未依法登记领取权属证书的；
（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
15、仅有房产证，但没有办理不动产登记，能取得房屋所有权吗？
不动产以登记的方式进行公示，只有进行登记才发生物权的效力，买受人才能获得不动产的所有权，登记就是将新的所有人的名字登记在房产部门的登记簿上，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。而房产证是房产部门发给权利人的一种享有权利的凭证，只起到证据的作用，当不动产登记簿记载的权利人和房产证记载的权利人不同时，以不动产登记簿为准。即房产证的效力弱于不动产登记簿的效力。当不出现纠纷的时候还好，但一旦出现关于房屋产权的纠纷，不动产登记簿上所记载的人则拥有房屋的所有权。因此，大家在买卖房屋时，一定要注意进行不动产登记或者不动产登记的变更。
16、买来的住房面积缩水怎么办？
面积缩水是买房族经常遇到的问题，对于房屋“面积缩水”的问题，应该以房地产管理部门所做的测量面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对面积缩水问题做出了明确的规定：第一，误差率在3%以内的，当事人不能请求解除合同，但是对于缩水那部分的购房款，开发商应该返还。第二，误差率超过3%，买房人可以选择请求解除合同，或者不解除合同，但是要求开发商承担其他责任。
17、开发商逾期交房怎么办？
开发商应该按照约定的时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商没有按期交房，买受人可以根据不同情况，采取不同的方式来维护自己的合法权益。第一，开发商不能按期交房，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人可以解除合同；第二，逾期交付，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人不解除合同，可以请求开发商承担违约责任；第三，逾期交付，经催告后开发商在合理期间内交付的，不能解除合同，但是可以请求承担违约责任。需要注意的是，买受人享有解除权的必须在法定期间内行使，不行使的，解除权就消灭。
18、房屋买卖合同签订后，因意外事故而使房屋毁损、灭失的风险由谁承担？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条就此问题的不同情况分别作了规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
由此可见，在一般情况下，房屋损坏的风险，在房屋交付之前由出卖人承担；在房屋交付给买受人之后，由买受人承担。此处所说的交付，是指房屋的转移占有，就是把房屋由出卖人手中，交到买受人手中，由买受人占有使用该房屋。
19、签订商品房预售合同，应具备哪些条件？
根据我国《城市房地产管理法》第45条的规定,商品房预售，应当符合下列条件：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
20、出卖人未取得商品房预售许可证明，这时其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同是无效的。当然，也有例外情况。如果在买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，也可以认定预售合同有效，但前提是在起诉前取得。
21、房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
由此可见，虽然法律要求签订商品房预售合同后，要进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续的，当事人要求确认合同无效，法院是不支持的，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。
22、房屋出现质量问题，任何时候都可以要求出卖人修复吗？
《商品房销售管理办法》第33条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”
此外，我国《建筑工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
由此可见，关于房屋的保修期，是比较复杂的，当事人为了维护自己的权益，除了依照法律的规定，还可以在合同中进行详细的约定，制定房屋的保修条款。所以，房屋出现质量问题，并不是任何时候都可以要求出卖人维修的，出卖人的保修期是有一定的期限的。
23、房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三人恶意串通，又签订合同并交付使用，买受人可以请求确认第二个合同无效吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第10条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”
因此，房屋买卖双方签订合同后，出卖人又与他人签订合同，并将房屋交付使用，买受人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通，那么其就能请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。而实际生活中，如果第三人明知买卖双方的合同，还与出卖人签约，其实就是恶意。
24、房屋交付使用后，房产证迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述条文规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。
在实际生活中，房产证迟迟办不下来，有部分原因是因为开发商出售手续不能及时办理齐全，由于开发商的原因，导致购房者在一定的期间拿不到房产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自己的权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，把时间约定明确，以防开发商恶意拖延办证时间。
25、房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权是否随之转移？
我国《城市房地产管理法》第32条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述法条的规定，在房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权也随之转移，这就是所谓的“地随房走”。房屋买卖双方签订购房合同后，买卖双方应到房屋所在的的县级以上地方人民政府的房产管理部门办理房屋产权转移登记手续，之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件，到同级人民政府的土地管理部门申请办理土地使用权变更登记，土地管理部门核实以后，由同级人民政府更换土地使用权证书，至此，土地使用权随着房屋买卖发生变更。
26、房屋买卖双方已经办完过户手续，这时双方还能解除合同吗？
我国《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。”
由此可见，只要当事人双方协商好了，达成一致的意见，是可以解除合同的，即使房屋已经过户。
27、房屋买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效，能否成立？
我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
由此可见，对于房屋买卖双方当事人来说，双方只要签订了合同，是否到登记机关办理登记，不影响合同的效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否则，自合同成立时生效。所以，不能因未办理变更登记，而主张合同无效。
28、房屋买卖中，买受人迟延交付购房款，出卖人可否要求解除合同？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
由此可见，房屋的买受人迟延交付房款的，出卖人可以先予催告，要求其履行合同，支付购房款，如果买受人在催告后3个月的合理期限内仍不支付，那么，出卖人可以请求解除合同。此外，解除权有一定的行使期限。
29、租赁房屋被卖，租房人有权继续居住吗？
我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”由此可见，租赁房屋被卖，租房人有权继续居住。
30、什么是房屋承租人的优先购买权？
房屋承租人的优先购买权是指出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限（最高人民法院《民法通则意见》规定应提前三个月通知）内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出卖人没有通知承租人的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
房屋承租人优先购买必须符合两个条件：
第一，在房屋承租的场合，其他承租人没有这一权利；第二，承租人开出的条件和其他人开出的条件相同。