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  • 1、汽车时代,如果你万一开车撞了什么东西,千万千万要下车查看检查,否则如果撞到的是人,就算是逃逸,只要构成重伤,负主责以上,就构成交通肇事罪哦。(本条土豪也不能无视)

     

    2、信用卡欠款超过10000,被银行催款两次超过三个月还不还那就可能会构成信用卡诈骗罪,所以信用卡万一透支了还不上,千万不要随意变更联系方式让银行找不到你。

     

    3、在小店或者某些娱乐场所摆放的游戏机,如果鉴定出来具有赌博功能的超过一定的机数,是会构成开设赌场罪哦。

     

    4、高年级的同学欺负低年级的,只要用暴力或威胁手段,不管抢多少钱都要构成抢劫罪。小伙子,不要为了五毛钱铤而走险哦,人要有点追求,你就是趴在操场上挠挠草坪,没准都能扒出两块钱呢……

     

    5、跟人争吵,能动手的尽量别BB~哦,不好意思说错了,跟人争吵一定要理性,没事不要打架,更不要随意拿工具甚至刀具,一旦鉴定出来构成轻伤就可能变成故意伤害罪,就意味着你要赔上一大笔钱加上一个故意伤害的案底。

    6、别人在你开的宾馆房间内吸食毒品你可是会构成容留他人吸食毒品罪的,当然更不能容留他人在自己家中吸食!

    7、对于来历不明的物品要谨慎收购,多询问一下相关情况,如果明知是对方盗窃所得还进行收购,就可能构成掩饰、隐瞒犯罪所得罪。当有人1000元就卖给你IphoneX的时候,一定要小心了!



    8、千万不要酒驾,千万不要酒驾,千万不要酒驾,重要的事情说三遍,如果你做了牙科手术或者服用了含有酒精成分的药物遇到查酒驾的交警,一定要事先说明,被呼气式酒精测试仪查出酒精超标了要立即要求复查血液酒精度。

     

    9、年轻人要珍惜生命,相约自杀的时候别人死成功你却突然反悔了,那你得赶紧报警救人,不然你可是构成故意杀人罪的。

     

    10、对于强奸罪,大家肯定都了解过一些,对于不满14周岁的小女孩,就算对方同意了也不能发生性关系,不然就算犯罪。但如果是14~16岁的小男孩因为恋爱而发生关系且情节轻微的可免于处罚。刑法真的好污啊,怀孕了不算情节轻微啊,亲。

    11、说一下五个亲告罪,分别是侮辱、诽谤、暴力干涉婚姻自由、虐待、侵占,受害人告诉才处理,受害人不告诉的情况下即使司法机关知道侵害事实的发生也不予处理。维护自身权利从我做起。

     

    12、我国猥亵罪法律上指的是14岁以下的儿童,家里有小孩的一定要保护好,最简单的方法就是告诉孩子:无论在任何情况下,都不许除了父母以外的人动你的小内裤。

     

    13、家里有人犯罪,你把他扭送或者劝说陪同到派出所也属于“自首”,是可以从轻的。

    14、没事千万不要在高速公路上溜达,万一你被汽车撞了,对方是不用负刑事责任的(理由是没有可期待性,阻却违法,什么,你说你在高速上大堵车了,当我没说)

    15、歧视、侮辱少数民族可能构成犯罪哦。《刑法》第二百四十九条【煽动民族仇恨、民族歧视罪】煽动民族仇恨、民族歧视,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利;情节特别严重的,处三年以上十年以下有期徒刑。《刑法》第二百五十条 在出版物中刊载歧视、侮辱少数民族的内容,情节恶劣,造成严重后果的,对直接责任人员,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。

    16、不要以为随便什么东西都能卖,刑法第225条是非法经营罪,很多商品是需要许可和资质才能经营的,这些东西千万不要抱着试一试的态度去卖,司法实务中无证卖烟、无证卖盐、开黑网吧、有偿删帖、信用卡套现、无证卖药等等,但是大部分还是无证出售卷烟,所以家里开小卖部的要想清楚。

     

    17、刑法第二十条第三款:对正在进行行凶、杀人、抢劫、强奸、绑架以及其他严重危及人身安全的暴力犯罪,采取防卫行为,造成不法侵害人伤亡的,不属于防卫过当,不负刑事责任。对于广大女同胞来说,有时候遇到危险该反抗的时候一定要反抗。

    18、如果你有多余资金出借给他人,借条上别不好意思写利息,(年利率24%)月息2分及2分以内法律都是保护的,写得多的话,大不了超过部分法院不予支持,但如果你不写,开庭时借款人如果不认可有利息那你就哭吧。借条两个字一定要加上去,借条和欠条并不一样。

     

     

    19、如果你还有闲钱出借给他人,务必在对方落款的名字后面写上身份证号码,金额要大写,币种要写清楚,尽量所有的字都让借款人写,不要怕麻烦,写借条时的麻烦事为了以后的不麻烦。

     

    20、身份证复印件要加注信息,防止被不法分子盗用。身份证复印件尽量标注出来下述类似信息:本身份证复印件仅用于2016年5月25日办理XX银行信用卡,他用无效,再复印无效。加注文字不要遮挡身份证号码,但是应该适当覆盖身份证的个人信息部分,以防不法分子裁剪后再复印。

     

    21、注意区分定金和订金。定金法律规定有双倍返还原则,而订金则没有,另外,定金一般不超过合同标的额的20%。定金是一种担保方式,而订金则只是具有预付款的性质,并不具备担保性质。

     

    22、医疗机构隐秘或者拒绝提供与纠纷有关的病历,或者伪造篡改销毁病历就诊信息等资料的,直接推定医疗机构有过错。SO,小伙伴们去看病就一定要保留票据、就诊卡等病历信息,对于医生来讲该写的都写上去,避免躺枪狗带。

     

    23、限制民事行为能力人(包括8—18周岁未成年人以及不能完全辨认自己行为的精神病人)不能单独实施单方法律行为。依法不能独立订立的合同属于效力待定合同,需要法定代理人追认。

    举个例子:10岁的小明买了一部iPhone6S手机,小明的父母就可以以此拒绝追认,买卖合同无效,在此提醒商家尽量不要出售价值较大的商品给未成年人。

     

    24、微信、QQ等聊天软件截图并不当然具有证据效力,因为只要有两个账号都能很容易复制头像伪造截图,但是聊天记录千万不要随意删除,聊天记录具有证据效力。

     

    25、商家进行有奖销售,法律规定最高的奖金金额不能超过5000元,可以是5000元,否则就构成不正当有奖销售。是不是忽然明白了有些商家送iPad而不送iPhone?

     

    26、电视购物大家经常看吧,其销售的商品消费者也是拥有7天无条件退货权的,无理由退货哦!但是定做、生鲜商品等除外。商家自收到退货商品7天内退款,退货费由消费者承担,有约定除外。

     

    27、付款之前你是大爷,付款之后对方是你大爷,所以有什么要求尽量在你还是大爷的时候提出,在此沉痛缅怀我院拍婚纱照一次性付全款的同事。

     

    28、在商店、餐厅等摔倒可以根据《消费者保护法》、《侵权责任法》向他们请求相应赔偿。

     

    29、不要随便给他人的贷款、借款合同提供担保,担保的成立生效很简单,后果很严重,一般情况下的民间借贷担保都属于连带保证责任,出借人可以不找借款人,直接找你担保人要钱。

    除非你和他(她)是海誓山盟、情比金坚,那你就自己考虑利益平衡,尽量量力而为。

     

    30、签字的时候要看清你面前的文件,要明白签完字以后的法律后果,特别是涉及权利义务的条款。

     

     


    公安局总结的30条法律常识,太有用了!
    10-31
    2020

  • 青年男女在恋爱期间为表达情意等难免有一些经济往来,转账就是比较常见的方式。也有不少情侣在双方分手之后因为经济原因产生纠纷,甚至对簿公堂。本文就从转账行为法律性质的认定角度,结合中国裁判文书网公开的司法裁判案例,对请求返还恋爱期间转账能否得到支持进行法律分析。

    请求返还首先要明确转账的性质是什么,也就是对簿公堂的时候定性的案由是什么。恋爱期间的转账法律关系上有可能认定为借贷,也可能是赠与,或者婚约财产纠纷以及不当得利等。不同的法律关系因为成立的条件、适用的法律规定、举证责任的分配等均有不同,导致判决结果也所差异。

    一、民间借贷

    民间借贷法律关系的成立,除了应当有如转账等的借款交付行为之外,还应当有借钱合意的成立。因此,原告在以民间借贷这一法律关系起诉时,除了转账记录外,还应当出具双方就该笔转账达成了借贷合意的证据,比如对方明确表示要借钱的消息记录、借条等,否则有可能承担举证不利的法律后果。

    二、赠与

    赠与合同是赠与人把自己的财产无偿的送给受赠人,受赠人同意接受的合同。赠与合同可以是书面的,也可以是口头的。但是无偿并不表示是没有条件,赠与根据是否附有条件可以分为无条件赠与和附条件赠与。

    根据《合同法》第186条,在赠与成立后,赠与物交付之前,除了扶贫、救灾等公益性质外,赠与人有任意撤销赠与的权利,但是在赠与物交付之后则不得撤销。而附条件的赠与,如果是附解除条件的赠与,在解除条件成就时赠与人可以选择解除赠与。

    情侣之间的转账,如果仅仅只有转账记录,没有证据表明属于借款,则有可能被定性为赠与。但具体是无条件赠与还是附条件赠与,各个法院在审理此类案件时,根据具体案情、结合地方的经济发展情况等,法官自由裁量空间较大,认定也有不同。比如,有的法院结合当地经济发展条件,以酌定的金额标准划分,小于该金额的认定为恋爱期间表达情谊的无条件赠与行为,而大于该金额的则认定为以共同生活或者缔结婚姻关系为目的的附解除条件的赠与,在双方分手后,因为赠与所附的解除条件成就,赠与人解除赠与,因赠与而取得的财产应当予以返还。也有法院酌定返还一定金额的转账,其他的视为无条件赠与。

    另外,一些含有特殊意义的转账,一般被认为是表达情谊的无条件赠与行为,比如“520”、“1314”等的转账行为。

    三、不当得利

    不当得利,是指没有法定或约定的合法依据而取得利益的同时使得他人遭受损失。不当得利的法律事实发生以后,即利益所有人有权请求不当得利人返还不应得的利益,不当得利者有义务返还。当不当得利是基于欠缺给付目的(自始欠缺给付目的或给付目的不能达到等)而发生的给付行为,也被称为给付不当得利。

    情侣之间的转账往往多而杂,金额大小不一,多数也没有其他证据佐证给付行为是借贷还是赠与。在此情况下,部分法院认为金钱往来性质及目的往往难以言明,不宜将涉案钱款性质简单认定为民间借贷或赠与。因为双方分手后共同生活或者缔结婚姻关系的目的已经不能达到,故属于没有合法依据取得的财产,应当认定是接受转账的一方构成不当得利,应当予以返还。

    四、婚约财产纠纷

    在我国的传统婚俗中,男女双方谈婚论嫁之时男方往往需要给付女方钱财以表达订立婚姻的诚意,即通常所称的彩礼。此时法律关系虽然属于附条件赠与的范畴,但因其有别于一般赠与,法院审理过程中有单独的案由,即婚约财产纠纷。彩礼的给付都是以结婚为目的,当一方举证证实转账确为彩礼时,根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释二》第十条规定:“当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的,如果查明属于以下情形,人民法院应当予以支持:

    (一) 双方未办理结婚登记手续的......,应当予以返还”。

    婚约财产纠纷案

    五、刑事诈骗

    如果一方隐瞒或者虚构事实,以非法占有为目的,假借恋爱哄骗对方钱财,达到法定数额的,可能构成诈骗罪。成立诈骗罪,不能仅仅依靠转账记录,还需要结合其他证据,并达到案件事实清楚、证据确实充分的标准,才能综合认定。

     


    恋爱期间的转账,分手后能否要回?注意:5种情形+5种结果
    10-28
    2020

  • 一、《民法典》第405条与《物权法》第190条的变化

    《民法典》第405条规定,抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。

    《物权法》第190条规定订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

    对比《民法典》第405条修改后的条文,在坚持“抵押不破租赁”原则的基础上,修改后条文明确了抵押对抗租赁权时,须抵押权已经设立,而并非仅仅“订立抵押合同”,在《物权法》第190条的意思,对抗租赁权仅需订立抵押合同,实际上,抵押合同的订立并不意味着抵押权的设立。

    另外,修改后条文将租赁关系限定在已经将标的物转移占有的基础上,未转移占有的租赁关系不得对抗后设立的抵押权。

    二、“抵押不破租赁”规则的理解

    所谓“抵押不破租赁”,指的是出租人将财产出租并转移占有后,又用该财产设定抵押权时,原租赁关系不受抵押权的影响。准确理解该规则,需要注意以下几点:

     

    第一,承租人须已经占有租赁物。租赁权性质上尽管属于债权,但却具有对抗所有权、抵押权等物权的效力。也就是说,尽管其性质属于债权,但却具有优于物权的效力。而之所以要对承租人进行如此强度的保护,主要在于保护其使用状态的稳定,而使用的前提则是占有,加之占有也具有一定的公示功能,为此,不论是本条的“抵押不破租赁”规则还是《民法典》合同编规定的“买卖不破租赁”,都在《物权法》《合同法》相关条文基础上增加规定了能够对抗所有权或者抵押权的只能是已经转移占有的租赁物。换言之,如签订租赁合同尚未占有租赁物的承租人,仅为一般债权人,不能对抗后设立的抵押权。

    第二,在后的抵押权须已设立。买卖不破租赁”也好,“抵押不破租赁”也罢,本质上均为在后设立的所有权、抵押权等物权不得对抗在先设立的已经转移占有的租赁权。故在“买卖不破租赁”场合,要求所有权已经发生变动;在“抵押不破租赁”场合,也要求抵押权已经设立。而《物权法》第190 条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响……”而订立抵押合同,在动产抵押场合,固然往往意味着抵押权已经设立(但在批准生效场合,抵押合同成立也不意味着就当然生效),但就不动产或不动产权利抵押而言,仅签订抵押合同未办理登记时,抵押权尚未设立,当事人只能依据抵押合同享有债权性质的权利,此种权利效力上要弱于物权,更不用说弱于可以对抗物权的租赁权了。尤其是抵押合同何时订立难以判断,在当事人之间恶意串通倒签抵押合同而法院又缺乏手段认定的情况下,租赁权的保护将会面临极大挑战。就此而言,本条将在后的抵押权限于已经设立的抵押权,而非仅仅签订抵押合同,不仅逻辑上更为周延,操作上也更为便捷。

    第三,如何理解“原租赁关系不受该抵押权的影响”。所谓原租赁关系不受该抵押权的影响,一方面,是指抵押权的设立不影响原租赁关系的存续,承租人仍可基于租赁合同继续占有使用租赁物;另一方面,是指抵押权实现时,只要租赁合同还在合同有效期内,租赁合同对抵押物(同时也是租赁物)受让人继续有效,受让人取得的是有租赁权负担的抵押物。此时,抵押权人或者受让人能否向抵押人主张损害赔偿?对此,存在不同观点。有一种观点认为,承租人占有租赁物本身就具有一定的公示功能,对此,抵押权人在设立抵押权时是明知的,受让人受让抵押权时更是明知的,因此,不能向抵押人主张损害赔偿。另一种观点则认为,承租人占有租赁物不一定就是租赁物变动的公示方法,抵押人在设立抵押时应当将已经设立租赁权的事实告知抵押权人,因抵押人未尽告知义务而导致的抵押物价值贬损的损失,抵押权人可以向抵押人主张。但在抵押物拍卖、变卖时,其上有权利负担这一事实受让人往往是明知的,受让人明知物上有权利瑕疵仍然从事交易,应当自担风险,不得请求承担权利瑕疵担保责任。况且物上存在权利瑕疵也会影响抵押物的价值,受让人可能会以较低的价格受让抵押物,因而价格的贬损对其来说不能算是损失,故其不能向抵押人主张损失。我们赞同后一种观点。

    第四,关于“抵押不破租赁”的适用范围。关于“买卖不破租赁”或者“抵押不破租赁”是仅适用于不动产租赁,还是适用于一切租赁,一直存在争议。有观点认为,应当将其限于不动产租赁。我们认为,从立法论的角度看,该说确有一定道理。但从《民法典》相关条文的表述看,并未对适用范围作出限制,故应当理解为该规则适用于包括动产在内的租赁。总之,在先租赁后抵押场合,权利顺序为:已转移占有的租赁权﹥已设立的抵押权﹥未转移占有的租赁权。
    三、关于先抵押后租赁的情形

    抵押不破租赁”针对的是租赁权设立在先的情形,而在租赁权设立在后,在先的不动产抵押权已经设立或者动产抵押已经办理登记的情况下,抵押权均可以对抗租赁权。值得探讨是,动产抵押设立后又将财产出租的,该租赁关系能否对抗未经登记的动产抵押权?

    我们认为,租赁权不是担保物权,因而不能简单参照《民法典》第415条有关登记对抗的规定,确定抵押权人能否对抗后设立的租赁权,具体来说:承租人未实际占有租赁物的,其享有的仅为一般债权,依照《民法典》403条之规定,不得对抗物权性质的动产抵押权。如果承租人已经实际占有租赁物,则要看其是否为恶意当事人来确定能否对抗:其为恶意承租人的,不能对抗抵押权;反之,其为善意承租人的,可以对抗抵押权。从举证责任的角度看,应当推定承租人为善意当事人,由抵押权人举证推翻有关善意的推定。

    实践中,除非承租人与抵押关系当事人之间具有某种密切的关系,否则,将很难推翻有关善意的推定,毕竟该抵押权为办理登记手续。

    《民法典》“抵押不破租赁”规则的理解与适用
    10-26
    2020
  • 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握,一般限于物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同存在重大瑕疵。

    拒交物业费是否基于正当理由的认定

    从合同法理的角度而言,合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则,在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:

    1、根据诚实信用原则,如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时,应当进行调整,使利益平衡得以恢复,由此维持一定的社会经济秩序。

    2、诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益,并建立密切的协作关系。

    3、诚实信用原则允许当事人行使抗辩权,但不得滥用这项权利。因此,在司法实践中,判断业主拒交物业费是否基于正当理由,主要通过审查业主的拒交行为是否基于诚实信用原则而作出判断。

    《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“正当理由”,应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵,或者业主不交费用是基于正当的、合理的理由,才能构成业主拒交的“正当理由”。

      以下几种情况可以拒交物业费  

    1、因为房屋质量问题还未交房,物业费是由开发商缴纳;

    2、物业公司未履行物业合同服务责任的,全体业主可以拒交,但要有有力的证据;

    3、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准;

    4、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件;

    5、物业公司擅自增加的收费项目、扩大收费范围、提高收费标准的。

    这几个误区一定要避开!有的物业费不能拒交

    1、未居住使用可拒交物业费,错!

    根据《物业服务收费管理办法》的规定,物业费一般包括清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等。所以,就算你买了房没有入住,同样不能拒交小区的物业费(物业明确指出不交钥匙可以不交物业费的除外)。

    2、未签物业合同可拒交物业费,错!

    根据《物权法》和《物业管理条例》的规定,业主委员会的决定对业主具有约束力。所以,只要业主委员会同意了与物业管理公司协议中的条款,且业主事实上已经接受了物业公司所提供的物业服务,就应按照实际发生的服务向物业公司缴费。

    3、原业主欠费可拒交物业费,错!

    根据《物业管理条例》的规定,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。若房屋产权发生交易后,原业主所欠的物业费须及时补交,否则将影响新业主的正常居住。

    法律依据 

    1.《物业管理条例(2018修订)》

    第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

    已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

    2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

    第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

    业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

    第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。


    2020年不想交物业费,这5种理由记清楚了!(附法律依据)
    10-26
    2020
  • 住在小区里,一定要了解这14条物业法律知识

    导读:住在小区里,你需要了解这些法律知识,不懂就吃大亏了。

    1

    小区物业服务一般包含哪些内容?

     

    答:小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。

     

    根据《物业管理条例》第二条的规定,物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

     

    一般而言,物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。

    2

     一般的物业公司可以为任何小区服务吗?

    答:不可以,看等级。物业公司分三个等级,一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目,二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目,三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。

    3



    预交物业费有没有法律上的依据?

    答:按照规定,物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的,预收期不得超过6个月,对此,若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件,可以拒交。

    4

    业主有权审查物业管理企业的收支吗?

    答:没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。

    5

    房屋有质量问题,业主能拒交物业费吗?

    答:在物业管理法律关系中,业主应该向物业管理公司给付物业费,业主是债务人,物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中,业主是债权人,开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责,因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。

    至于前期出现的遗留问题,如果保修服务可以解决的,通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题,应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等,承担相应的民事责任。

    6



    交房后一直未装修,是否应交纳物业费?

    答:在物业公司书面通知业主交费后,就算业主一直未装修居住,也应当交纳物业费。

    最高人民法院已经颁布了司法解释,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

    7

    不交物业费,物业公司有权停水停电吗?

    答:供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司,两者处于不同的法律关系中。

     

    停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权,物业公司不是供水供电合同的主体,自然不享有供水供电权。在物业管理合同中,约定在业主欠缴物业费的情况下,物业公司可以以停水停电为惩罚手段,在合同法上属于涉他条款,依据合同相对性原则,这种条款应征得权利人的同意,否则,为无效条款,业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下,如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失,供水供电公司也可以向物业公司索赔。

    8

    物业公司能够对业主进行各类罚款吗?

    答:不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为,物业公司都不能罚款。

    罚款是一种行政处罚行为,只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款,其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

    9

    不能罚款,怎么惩治不守公德的业主?

     

    答:物业公司可以通过与业主签订物业服务合同,约定违约行为和违约金,一旦业主违反合同约定,乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车,物业公司就能要求业主支付违约金,以此作为处罚的手段。

    同理,业主委员会也可以和业主签订相应的守约协议或制定业主公约,以此规范业主的行为。

    10

    业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿?

    答:这个事情得分情况讨论。

    《物业管理条例》第四十七条,“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

     

    但是,保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视,并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求,物业公司就没有法律责任。

    11

    住在底层的业主还要交电梯费吗?

     

    答:高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下,应该与其他楼层住户一样,承担电梯运行维护费。

     

    一栋住宅,按所有权可划分为两部分,即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间,共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备,共有部分的特性是:产权上属全体产权人所有,功能上供全体产权人使用,实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定,住宅专有部分由产权人自行负责维护管理,住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理,其费用由全体产权人分摊。

     

    自然,电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。

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    业主没在家,物业应该帮忙代收快递吗?

     

    答:一般情况下,如果业主没有和物管签订代收代管协议或缴纳保管费用,物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹,那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务,假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏,那么代签人就需要承担相应责任。

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    怎样申请动用物业维修基金?

     

    答:根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》,开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位,使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。

    申请程序是:

    由业主委员会将维修项目及预算在小区公示,经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后,再向区房产局提出申请,申请通过后,才会划拨预算总额的80%费用;工程竣工后,再与业主大会据实结算,按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时,可申请动用维修基金。

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    小区的车位所有权到底属于谁?

    答:《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

     

    《物权法》第七十四条规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

    住在小区里,一定要了解这14条物业法律知识
    10-24
    2020