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  • 民间借贷逾期不还,这7种解决方法你一定要知道!

    在我们日常生活中,存在着大量的民间借贷现象。在民间借贷合同履行过程中,经常会出现合同约定的还款期限届满之后,借款人不能按时偿还借款的现象。
    那么,在日常生活中该如何处理民间借贷纠纷呢?本文将一一为您介绍,希望能对您解决民间借贷纠纷提供帮助。

     

    在我国,解决民间借贷纠纷的方式主要有下列几种:当事人可自行协商或非公调解;也可申请人民调解,经司法确认的人民调解可申请法院执行;如果当事人对合同做了强制执行公证,借款人若不履行借款合同,可在公证处出具执行证书后直接申请法院强制执行;如果当事人已约定仲裁条款,可提请仲裁。若不履行仲裁裁决,可直接申请法院执行;债权人可通过督促程序,申请支付令;诉讼时可以调解。当然,各种方法各有利弊,下面就带大家详细了解一下解决民间借贷纠纷的各种方法所需注意的事项。

    一、自行协商解决

    借款合同纠纷的当事人可以自行协商解决双方纠纷,如果双方能达成一致意见,那纠纷就解决了,这种方式成本最低,也不容易激化矛盾。

    二、人民调解

    人民调解是指在人民调解委员会主持下,以国家法律、法规、规章和社会公德规范为依据,对民间纠纷双方当事人进行调解、劝说,促使他们互相谅解、平等协商,自愿达成协议,消除纷争的活动。人民调解委员会调解民间纠纷,不收取任何费用。

    (一)当事人在人民调解活动中享有的权利
    1.
    选择或者接受人民调解员;
    2.接受调解、拒绝调解或者要求终止调解;
    3.要求调解公开进行或者不公开进行;
    4.自主表达意愿、自愿达成调解协议。

    (二)当事人在人民调解活动中履行的义务
    1.
    如实陈述纠纷事实;
    2.遵守调解现场秩序,尊重人民调解员;
    3.尊重对方当事人行使权利。

    (三)人民调解的效力
    口头调解协议自各方当事人达成协议之日起生效。
    经人民调解委员会调解达成调解协议后,当事人可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认。
    人民法院依法确认调解协议有效,一方当事人拒绝履行或者未全部履行的,对方当事人可以向人民法院申请强制执行。
    人民法院依法确认调解协议无效的,当事人可以通过人民调解方式变更原调解协议或者达成新的调解协议,也可以向人民法院提起诉讼。
    注:人民调解一般适用于一些借贷金额不大,发生在朋友、亲戚、邻里之间的简单民间借贷,如果选择诉讼等方式来解决纠纷,可能会将矛盾激化,因此,人民调解比较适合解决这类纠纷。

    三、强制执行公证

    公证的强制执行效力是法律赋予公证机关的一项特殊职能,是国家强制力在公证活动中的体现,是公证机关根据当事人的申请,债务人自愿接受强制执行承诺的。对以给付为内容的债权文书进行公证,如果债务人不履行义务,债权人可以不经过诉讼直接向人民法院申请强制执行而实现债权。
    所谓公证债权文书,即是指经过公证程序公证的债权文书。从其是否具有强制执行效力来看,公证债权文书可以分为两类,一类是具有强制执行效力的公证债权文书,另一类是不具有强制执行效力的公证债权文书。具有强制执行效力的公证债权文书即公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书,对其需要符合的条件和具体范围,相关的法律法规进行了严格的限定。

    (一)合同办理执行公证有两大好处

    1.公证机构的介入有助于为当事人起草、修改、完善合同,弥补当事人相关法律的不足,审核其签订的合同的合法性、合理性,避免合同纠纷的发生,有效防止无效合同的发生,及时制止欺诈行为。
    2.公证机构对借款合同赋予强制执行效力,其效力相当于法院的判决书效力。依据《公证法》、《民事诉讼法》等相关法律法规及相关司法解释,对经公证的已给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书,债务人不履行或者履行不适当的,债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。

    (二)办理民间借贷合同公证要严格遵守下列原则
    1.
    借贷双方自愿的原则。所谓双方自愿,是指出借人、借款人之间的债权文书是在双方意识表示真实的情况下制作的。一方以胁迫、欺诈等手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所形成的借贷关系,应认定为无效,不能给予证明;
    2.合同条款公平的原则。所谓条款公平,是指出借人(债权人)、借款人(债务人)之间的权利、义务对等,不能存在违反法律、违背社会公德的内容;
    3.使用借款不得违法的原则。这是指借款人借款的目的应是为了满足生产经营或生活的需要。出借人明知借款人是为了非法活动而借款的,借款合同不予公证;
    4.债的成立必须真实的原则。这是指债权人与债务人之间必须有借贷关系发生,那种伪造的、胁迫的、利用欺诈手段产生的债不予保护;
    5.借贷利息符合法律规定的原则。
    (根据最新民间借贷司法解释的规定,民间借贷的利率最高不能超过当期一年期贷款市场报价利率(LPR)的4
    注:借款方需以自有资金为资金来源, 严格禁止吸收他人资金、套取银行贷款、企业向单位员工集资后转贷。此外还要注意不是向社会不特定对象提供借款。
    (三)申办民间借贷协议公证,当事人应向公证处提交的材料(具体以所在地公证处要求为准)
    (1)贷款方应提交的证件、证明材料
    1.
    主体资格证明、经营金融业务许可证、法定代表人或负责人资格证明及本人的《居民身份证》;
    2.申请公证的《借款合同》文本,需要注意的是,民间借贷协议中,双方约定借款利息的,一定要在协议中写明。否则,按照无利息借贷处理;
    3.公证员认为应当提交的其他证件、证明材料。
    (2)借款方应提交的证件、证明材料1.借款方是法人的,应提交法人资格证明、法定代表人资格证明及本人的《居民身份证》;2.借款方是其他组织的,应提交有关部门制发的主体资格证明、负责人资格证明及本人的《居民身份证》;3.借款方是公民的,应提交本人的《户口簿》、《居民身份证》;
    4.借款方用财产、权利进行抵押、质押的,应提交所有权证明及相关的批准、登记证明;用共有财产、权利设定抵押、质押的,还应提交共有人同意的书面证明;共有人是夫妻的,还应提供夫妻关系证明:
    5.公证员认为应当提交的其他证件、证明材料。

    (3)担保方应提交的证件、证明材料
    1.
    担保方是法人的,应提交法人资格证明、法定代表人资格证明及本人《居民身份证》;
    2.担保方是其他组织的,应提交有关部门制发的主体资格证明、负责人资格证明及本人《居民身份证》;是合伙组织的,还应提交合伙人同意的书面证明;
    3.担保方是公民的,应提交本人《户口簿》、《居民身份证》;
    4.担保能力证明;担保方采用抵押、质押方式担保的,应提交所有权证明及相关的批准、登记证明;用共有财产抵押、质押的,还应提交共有人同意的书面证明;
    5.公证员认为应当提供的其他证件、证明材料。

    注:贷款方、借款方、担保方委托他人办理公证的,应提交《授权委托书》及代理人的《居民身份证》;借款方、担保方的《授权委托书》应经公证。

    四、仲裁   


    仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议,自愿将其争议提交由非司法机构的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判,并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和法院的审判活动一样,关乎当事人的实体权益,是解决民事争议的方式之一。仲裁和诉讼是并列的两种打官司的方式,如果借款合同双方当事人想将双方纠纷交到仲裁委员会仲裁解决,需要在借款合同中选定具体的仲裁机构,一旦选择仲裁,就排除了法院对双方纠纷的管辖权。

    (一)仲裁在民间借贷争议解决中的优势

    1.
    审理时限短
    相较于诉讼冗长的一审、二审程序,仲裁裁决一裁终局,且审理时限普遍较短。

    2.送达方式灵活快捷
    对于仲裁机构来说,一般适用直接送达和邮寄送达的方式,极少采用公告送达。

    3.更加注重当事人意思自治
    当事人可以协商约定请求仲裁的争议事项、选择仲裁适用的规则、开庭形式、简易或普通程序、仲裁员、仲裁地、适用法律等。同时,仲裁在审理过程中更加重视当事人之间合同的约定,在对无效或可撤销合同的认定方面以及对合同约定进行调整方面更加审慎,更加看重当事人在证据材料中体现出的意思表示行为等。

    4.不公开审理
    《仲裁法》中均规定了“保密条款”,即要求仲裁员、仲裁庭秘书、当事人及其代理人、证人、翻译、论证专家、鉴定人及其他仲裁参与人,均不得向外界透露案件实体和程序方面的任何情况。

    5.利息、违约金支持程度较高
    基于仲裁案件更加注重当事人意思自治的特点,仲裁庭在作出裁决时,往往会充分考虑当事人的合同约定,对于一些模棱两可的问题,更倾向于从尊重当事人意思表示的角度进行认定。比如对于逾期利息和违约金的支持程度往往比法院支持的程度要高。

    6.律师费等实现债权的费用支持程度高
    目前比较专业的借款合同,均会约定由债务人在违约情况下承担债权人为追索债权所支付的包括诉讼费、仲裁费、律师费等在内的实现债权的费用。但是在诉讼中,该费用并不必然被法院支持,或仅部分被支持。但在仲裁案件中,该等费用被支持的程度较高。

    (二)仲裁在民间借贷争议解决中的劣势

    1.无法直接保全
    当事人需向仲裁机构提交财产保全申请书,再由仲裁机构出具协助保全的书面函件,交予法院立案保全。而法院通常会对仲裁案件的相关材料重新进行一遍审核,在时间上存在拖延;同时,如果被申请人在外地并且其财产均在外地,那么申请人还可能需要到外地法院去立案保全,这就给申请人带来了很多麻烦。

    2.无法直接执行
    仲裁机构只具有裁判权,不具有强制执行权,因此仲裁机构的生效裁决仍然需要通过法院执行,如果被申请人在外地并且其财产均在外地,那么申请人还需要到外地法院去立案执行,这也会给申请人带来不便。

    3.调查的消极性
    由于仲裁的特殊性,实践中其很少依申请或主动进行调查取证,仲裁庭认定事实的依据绝大多数情况下还是当事人自行收集和提供的证据材料,因此,在当事人举证困难的情况下,仲裁对于调查的消极性,可能会在一定程度上影响对客观真实的发现。

    4.仲裁裁决存在被撤销或不予执行的风险
    仲裁一裁终局的特点,大大缩短了债权确认的时间,受到债权人的青睐,但这不是绝对的,申请撤销仲裁裁决和不予执行仲裁裁决的制度安排已成为很多债务人恶意拖延、阻挠执行的一个常用手段。

    5.略高的仲裁费用
    相比诉讼费而言,仲裁的费用会略高一些。

    (三)当事人申请仲裁应注意的问题

    1.
    当事人申请仲裁,应当向仲裁委员会递交仲裁协议、仲裁申请书及副本。

    2.仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。仲裁协议应当具有下列内容:请求仲裁的意思表示;仲裁事项;选定的仲裁委员会。仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的,当事人可以补充协议;达不成补充协议的,仲裁协议无效。有下列情形之一的,仲裁协议也无效:约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的;无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议;一方采取胁迫手段,迫使对方订立仲裁协议的。仲裁协议独立存在,合同的变更、解除、终止或者无效,不影响仲裁 协议的效力。

    3.仲裁申请书应当载明下列事项:当事人的姓名、性别、年龄、职业、工作单位和住所,法人或者其他组织 的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务:仲裁请求和所根据的事实、理由;证据和证据来源、证人姓名和住所。

    4.仲裁庭在作出裁决前,可以先行调解。根据调解达成的协议,仲裁庭制作调解书或者根据协议的结果制作裁决书。调解书与裁决书具有同等法律效力。调解书经双方当事人签收后,即发生法律效力。一方当事人不履行的,另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。

    5.当事人申请仲裁后,可以自行和解。达成和解协议的,可以请求仲裁庭根据和解协议作出裁决书,也可以撤回仲裁申请。当事人达成和解协议,撤回仲裁申请后反悔的,可以根据仲裁协议申请仲裁。

    五、督促程序和支付令
    督促程序是指人民法院根据债权人提出的要求债务人给付一定的金钱或者有价证券的申请,向债务人发出附条件的支付令,以催促债务人限期履行义务,如果债务人在法定期间内不提出异议,该支付令即具有执行力的一种程序。
    督促程序是一种简易、迅速、催促债务人清偿债务的特殊程序。它对于方便当事人诉讼,减少诉讼成本,提高人民法院的办案效率,减轻当事人的讼累,及时保护债权人的合法权益,维护正常的经济秩序,促进社会主义市场经济的发展具有重要的意义。
    (一)申请条件
    1.
    债权人与债务人没有其他债务纠纷的;
    2.请求给付金钱或者汇票、本票、支票、股票、债券、国库券、可转让的存款单等有价证券;
    3.请求给付的金钱或者有价证券已到期且数额确定,并写明了请求所根据的事实、证据;
    4.债权人没有对待给付义务;
    5.债务人在我国境内且未下落不明;
    6.支付令能够送达债务人;
    7.收到申请书的人民法院有管辖权;
    8.债权人未向人民法院申请诉前保全。

    (二)驳回债权人申请的情形

    1.
    受理债权人申请人后审查发现申请不成立,包括:
    (1)当事人不适格;
    (2)给付金钱或者有价证券的证明文件没有约定逾期给付利息或者违约金、赔偿金,债权人坚持要求给付利息或者违约金、赔偿金的;
    (3)要求给付的金钱或者有价证券属于违法所得的;
    (4)要求给付的金钱或者有价证券尚未到期或者数额不确定的;
    (5)债权人申请支付令之前已向人民法院申请诉前保全,或者申请支付令同时又要求诉前保全。

    2.人民法院院长发现本院已经发生法律效力的支付令确有错误,认为需要撤销的,应当提交本院审判委员会讨论决定后,裁定撤销支付令,驳回债权人的申请。

    (三)导致终结程序或支付令失效的几种情况

    1.
    支付令申请受理后就同一债权债务关系提起诉讼,或单独对担保人提起诉讼。

    2.支付令发出30日内,无法送达债务人。

    3.债务人收到支付令申请前,债权人撤回申请。

    4.债务人在收到支付令后15日提出的书面异议成立的,包括:
    (1)不符合受理条件的;
    (2)应当驳回申请情形的;
    (3)应当裁定终结督促程序情形的;
    (4)使人民法院对是否符合发出支付令条件产生合理怀疑的。

    注意:
    1.基层人民法院受理债权人依法申请支付令的案件,不受争议金额的限制。
    2.债务人应当自收到支付令之日起十五日内清偿债务,或者向人民法院提出书面异议。债务人在收到支付令后,不在法定期间提出书面异议,而向其他人民法院起诉的,不影响支付令的效力。债务人对债务本身没有异议,但对清偿能力、清偿期限、清偿方式等提出不同意见的, 不影响支付令的效力。

    六、诉讼


    针对民间借贷纠纷可以通过最终提起诉讼来解决,经过一审,不上诉的可申请执行,上诉的启动二审程序后可申请执行;文书生效后也可申请再审启动审判监督程序,再审期间不中止执行,视审理情况(是否改判或撤销原判等),再执行回转或重新诉讼等。
    注意:根据新规定以2020年8月20日为分界,新受理的案件适用新规定。也就是说之前签订的合同,在2020年8月20日之后起诉的,适用新的利率规定。其中借贷行为发生在2019年8月20日之前的,参照起诉时一年期LPR四倍确定受保护的利率上限。

    七、诉讼调解和仲裁调解


    诉讼调解是指在民事诉讼中双方当事人在法院审判人员的主持和协调下,就双方争议的案件问题进行协商的解决办法。诉讼调解可以发生在诉讼的各个阶段、各审级,一旦法院主持调解成功,当事人达成调解协议的,当事人可以及时履行调解协议的内容,原告撤回诉讼,也可以选择由法院制作调解书来确认调解协议的效力。法院的调解书自双方当事人签字后发生法律效力,在调解书送达之前当事人一方或双方反悔的或调解书送达时当事人拒绝签收的,调解书不生效。

    仲裁调解是指,仲裁庭在做出裁决前,可以先行调解。当事人自愿调解的,仲裁庭应当进行调解。调解不成的,应当及时做出裁决。调解达成协议的,仲裁庭应当制作调解书或者根据协议的结果制作裁决书。调解书与裁决书具有同等法律效力。调解书应当写明仲裁请求和当事人协议的结果。调解书由仲裁员签名,加盖仲裁委员会印章,送达双方当事人。调解书经双方当事人签收后,即发生法律效力。在调解书签收前当事人反悔的,仲裁庭应当及时作出裁决。

    民间借贷逾期不还,这7种解决方法你一定要知道!
    09-15
    2020
  • 2020版!借条范本(最新利率调整后版本)

    2020年8月20日最高法发布《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率(LPR)的4倍为标准确定民间借贷利率的司法保护上限,取代原《规定》中“以24%和36%为基准的两线三区”的规定,大幅度降低民间借贷利率的司法保护上限,促进民间借贷利率逐步与我国经济社会发展的实际水平相适应。以2020年7月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的4倍计算,民间借贷利率的司法保护上限为15.4%,相较于过去的24%和36%有较大幅度的下降。

     

    法条:

    第二十六条对利息做出了新的规定“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的,人民法院应予支持,但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。

    前款所称“一年期贷款市场报价利率”,是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。”

    结合新的司法解释,我们应该怎样出具合法借条呢?

    借条范本⑴

    为做生意之故⑵,今收到⑶张三⑷(身份证号:34222……)⑸以现金⑹出借的50000.00(人民币伍万元整)⑺,借期伍个月⑻,月利率1%(佰分之壹)⑼,贰零贰壹年壹月拾玖日到期时本息一并还清。如到期未还清,愿按当期一年期贷款市场报价利率(LPR)的4倍⑽计付逾期利息。立此为据。⑾

    借款人:李四⑿

    身份证号:

    联系电话:⒀

    借款人:李四媳妇⒁

    身份证号:

    家庭住址:(具体到门牌号)

    贰零贰零年捌月贰拾日⒂

    01、标题表明了该条据的性质,既防止借条持有者在借条正文上方添加内容,也防止借条持有者将借条篡改为数页合同的最后一页。

    02、“为……”表明借款的目的,以免一旦发生诉讼后借款人提出该笔借款系赌债、分手费等抗辩。

    03、在民间借贷中,通常借条中写明“今借到多少元”即表示所借款项已经实际交付,但一旦发生纠纷,借款人提出虽然出具借条,但未实际收到款项的情况仍旧常见。因此,采用“今收到出借的多少元”这种表述,更强调了款项已经实际交付。

    04、此处写明出借人姓名全名,应与身份证上的名字一致。

    05、出借人姓名后应附身份证号。

    06、“现金”表明出借的方式,如果是银行转账,应将表述修改为“银行转账”,并保留银行转账凭据。

    07、金额应写明币种,同时书写阿拉伯数字和大写数字,以免发生篡改数字行为而引发争议。08、借款期限必须明确,且要大写,以免产生争议。09、借款利率应明确为年利率或月利率,同时大写标明。10、到期未还后的利率是否和约定的借款期限内利率一致是常见的争议焦点,应在借条中明确略高于借期利率的逾期利率。11、“立此为据”作为借条正文的收尾,以免借条持有者在正文末尾添加内容。12、借款人姓名应写全名并附上身份证号码,同时应由借款人在手写的名字上按捺手印。13、写上借款人家庭住址和联系方式,因为后期诉讼立案需要被告信息。14、已婚借款的要配偶签字按捺手印,确认为夫妻共同债务,避免争议。15、落款日期应为所借款项实际支付的日期,并应大写。借条末尾日期下面的空白处最好裁掉。注意:借条书写中如有涂改时,应要求借款人在涂改处按捺手印,或要求借款人重新书写借条。借条书写完成后,为防止篡改,借款人可拍照留存,或复印一份留存(并请出借人签注“该借条复印件与原件一致”)。

    2020版!借条范本(最新利率调整后版本)
    09-15
    2020

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    “二房东”

    黑中介

    高额违约金

    租房时

    很多人容易忽略

    租房的一些法律问题

    陷入纠纷

     

    今天就来跟大家讲讲

    租房那些事儿

    让大家面对租房陷阱时

    迅速“避雷”

    首先我们要了解

    以下四类

    常见的租房纠纷

    第一类

    与房东之间的纠纷

     租客与房东未签订书面租房合同或虽签订了书面合同,但合同约定不明确,房东未能保障房屋居住功能的正常使用和设施的齐全。

     

     提前退租时,房东收取高额违约金,或将押金当做租客应支付的违约金,不予退还。

     租赁期间内,房东将房屋进行了出售,新房东要求租客搬走。

     

     租客承租房屋后,为了居住使用方便,对承租房屋进行了改造,房东要求提前解除合同并赔偿损失。

    第二类

    与“二房东”之间的纠纷

    租赁房屋时未审查房屋的产权证书,直接与“二房东”签订了租赁协议,“二房东”没有转租的权利,拿到租金后消失,所租赁房屋无法正常居住。

    第三类

    与合租人之间的纠纷

    突出表现在与合租人之间有关房租、用水、用电、用气等费用负担分担方面的争议。

    第四类

    与“黑中介”之间的纠纷

    向未办理工商登记、未向房地产主管部门备案的“黑中介”租房,面临租金、押金等被“黑中介”卷走,租赁合同未到期就被房东驱逐,或者租赁期间随意上涨房屋租金、退租时押金不予退还等。

    面对上述可能发生的租房纠纷

    一定要擦亮双眼

    下面小编为大家整理了

    七个租房“避雷”小提示

    赶紧记下来!

    无论租期长短

    均应签订书面的

    房屋租赁合同

    合同应尽量采用各地区房地产主管部门发布的房屋租赁合同示范文本,签订合同前仔细阅读合同条款,特别关注房屋租金、押金、合同解除、违约责任等条款,合同签订后,提醒房东向有关部门进行登记。

    核实房屋基本情况

    准确识别“二房东”

     核实房屋的产权证书原件。

     核实出租人的身份证件是否与房屋产权证书登记的名字一致。

     小区物业核实租赁的房屋在物业的登记信息。

    确认为“二房东”的情况下,核实“二房东”与房东之间的合同,包括:是否有转租的权利、租赁人数的限制,合同的存续期间。

    押金并非违约金

    解除合同不能直接扣除

    押金的产生是因为出租人把自己的房子和相关附属物品交给承租人使用,为确保承租人在使用过程中给租赁物造成的损害能得到赔偿才设定的押金,无论是正常结束租赁关系还是一方提前解除租赁合同,只要租赁物没有受到损害,押金都应予以返还。

    提前退租的情况下,涉及到一个违约金的问题,这个最好在租赁合同中予以明确进行约定,没有约定的,租客就提前退租的事宜尽早告知房东,减少房东的实际损失,并与房东就违约金积极进行协商。

    买卖不破租赁

    还在租赁期的房屋

    可继续使用

    《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

    第二百三十条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

    通过以上两个法条我们可以得知,房东出售房屋的时候,应提前通知租客,租客享有优先购买权,即使房屋卖给了新的房东,也不影响租客继续使用尚在承租期限内的房屋。

     

    按照合同的约定使用房屋

    不能擅自对房屋进行改造

    《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定,承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

     

    通过以上法条我们可以得知租客承租房屋后,不能擅自对房屋进行改造,如为居住方便,确实需要对房屋进行改造,需征得房东的同意。

     

    审慎选择合租方

    增强自我保护意识

    对合租房屋的,及时了解合租方的数量、身份信息、职业、生活习惯、联系方式等,将与合租人之间有关房租、用水、用电、用气等费用的分担尽量写入租赁合同中。

     

    选择正规中介公司

    提防“黑中介”陷阱

    与中介公司签订租房合同时,需通过国家企业信用信息公示系统查看该中介公司是否办理工商登记,并通过当地的房地产主管部门的网站查看中介公司是否办理了备案,不要与没有营业执照、没有进行备案的“黑中介”租房。

    租房陷阱多

    不可太马虎

    记住以上七点

    以免上当受骗

     

     


    “二房东”冒充真房东,警惕这些租房陷阱!
    09-14
    2020

  • 离婚协议书到底该咋写才更有效、省事?
    很多人起草离婚协议书时只关注财产分割和子女抚养问题其实除此之外以下这些问题也要注意!

    NO.01  户口处理

    户口纠纷不属于法院的受理范围,公安机关也无权干涉。而涉及一方或孩子户口迁移,必须要双方配合提供户口本原件及相关证件。因此应在协议中写明不迁出户口或者不配合办理手续的法律责任,来约束当事人。

    NO.02  姓氏处理

    若双方协商一致要更改孩子姓氏,应在离婚协议中写清楚,这样一方就不能要求法院责令恢复姓氏。若一方担心对方更改孩子的姓氏,可以在离婚协议中明确一方不得擅自更改子女姓氏并约定足额的违约金或其他违约责任,这样可以有效限制对方的行为,尽量减少诉讼。《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理子女抚养问题的若干具体意见》第19条父母不得因子女变更姓氏而拒付子女抚育费。父或母一方擅自将子女姓氏改为继母或继父姓氏而引起纠纷的,应责令恢复原姓氏。



    NO.03  夫妻之间补偿、赔偿及债务的处理

    若存在下列情形,应该和对方协商如何处理,并在协议中写明。1、婚内借款《婚姻法司法解释(三)》第16条夫妻之间订立借款协议,以夫妻共同财产出借给一方从事个人经营活动或用于其他个人事务的,应视为双方约定处分夫妻共同财产的行为,离婚时可按照借款协议的约定处理。2、补偿《中华人民共和国婚姻法》第40条夫妻书面约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有,一方因抚育子女、照料老人、协助另一方工作等付出较多义务的,离婚时有权向另一方请求补偿,另一方应当予以补偿。《中华人民共和国民法典》第1088条夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的,离婚时有权向另一方请求补偿,另一方应当给予补偿。具体办法由双方协议;协议不成的,由人民法院判决。注:《民法典》扩大了《婚姻法》离婚经济补偿制度的适用范围。首先,不再以夫妻约定分别财产制度为前提条件,无论采取何种财产制度,离婚时,夫妻一方均可因承担较多家务劳动而获得经济补偿。其次,离婚时对付出家务劳动较多一方的经济补偿,不影响其对夫妻共同财产均等分割的权利及请求离婚损害赔偿、离婚经济帮助的权利。3、困难帮助《中华人民共和国婚姻法》第42条离婚时,如一方生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成时,由人民法院判决。《中华人民共和国民法典》第1090条离婚时,如果一方生活困难,有负担能力的另一方应当给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成的,由人民法院判决。


    4、过错损害赔偿《中华人民共和国婚姻法》第46条有下列情形之一,导致离婚的,无过错方有权请求损害赔偿:(一)重婚的;(二)有配偶者与他人同居的;(三)实施家庭暴力的;(四)虐待、遗弃家庭成员的。《中华人民共和国民法典》第1091条有下列情形之一,导致离婚的,无过错方有权请求损害赔偿:(一)重婚;(二)与他人同居;(三)实施家庭暴力;(四)虐待、遗弃家庭成员;(五)有其他重大过错。注:《民法典》新增有重大过错导致离婚的,无过错方可以要求损害赔偿的条款,加大了对无过错方的保护力度。5、擅自处分房产《婚姻法司法解释(三)》第11条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

    NO.04  关于抚养费的约定

    如果双方不作特别约定,根据法律规定,抚养费包括生活费、教育费和医疗费三项。笼统地约定抚养费数额,对抚养方和子女往往有失公平。而教育费和医疗费的多少,是离婚时无法准确预计的,要等实际发生才能明确,且生活费也是随着物价上涨而不断攀升。建议双方约定每月支付一定金额的生活费,且逐年递增(约定具体的比例),教育费、医疗费和大笔开支(如子女须对外承担责任)则按照实际发生金额,由双方平均分担。《中华人民共和国婚姻法》第21条父母对子女有抚养教育的义务;子女对父母有赡养扶助的义务。父母不履行抚养义务时,未成年的或不能独立生活的子女,有要求父母付给抚养费的权利。子女不履行赡养义务时,无劳动能力的或生活困难的父母,有要求子女付给赡养费的权利。禁止溺婴、弃婴和其他残害婴儿的行为。

    NO.05   不分割财产的两种情形

    同样是不分割财产,不同的表述,代表的含义不一样,引起的法律后果也不一样,必须谨慎对待,当事人应结合自己的客观情况和主观诉求来确定如何表述。1、“没有共同财产分割”:这种表述,离婚后仍可起诉要求分割共同财产,且无诉讼时效限制。《婚姻法司法解释(三)》第18条规定,离婚后,一方以尚有夫妻共同财产未处理为由向人民法院起诉请求分割的,经审查该财产确属离婚时未涉及的夫妻共同财产,人民法院应当依法予以分割。这条规定与《合同法》第54条关于重大误解或显失公平可要求变更或撤销的法律原则一致,且变相否定了《婚姻法司法解释(二)》第31条规定的两年诉讼时效。2、“各自名下的财产归各自所有”:这种表述,离婚后不能再要求分割,相互无权要求分割。对经济上处于弱势,或并不清楚配偶真正财产状况的一方,丧失了日后要求分割财产的权利,非常不公平。所以,当事人应将全部共有财产列明,逐一写清楚属于哪一方所有或怎样处理,千万不要简而言之、大而化之。一时的疏忽或贪图方便很可能带来经济利益上的重大损失。

    NO.06  婚内协议和离婚协议

    最好进行公证公证不仅能加强证据的证明力,有时还会直接决定或影响当事人实体权利的实现。根据《婚姻法司法解释(三)》第6条和《合同法》第186条规定,除公证过的或者具有道德义务、公益性质的赠与不能撤销外,在其他情况下,赠与人可以在赠与财产的权利转移之前撤销赠与。通常而言,家庭内部的赠与不涉及道德义务或公益性质,故公证就成为受赠方保障自己能获得赠与财产的唯一途径。还有一种情况,甲乙离婚析产,甲依约支付了房屋补偿款给乙,乙却不配合办理除名手续,甚至玩失踪,甲陷入诉讼的持久战中。如果当初双方公证了离婚协议,则房管局可以直接根据协议办理除名(已有房产证)或日后将房屋直接确权登记在一方名下(房屋买卖合同已备案,未有房产证)。由此可见,公证意义重大,甚至是不可或缺的。当事人应对离婚协议或婚内协议办理公证(除非立即办理离婚或过户等手续),以免后患。《婚姻法司法解释(三)》第6条婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第186条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。

    NO.07  如何对付离婚协议可以反悔

    2011年《婚姻法司法解释(三)》第14条规定,当事人达成的以离婚为条件的财产分割协议,若双方协议离婚未成,一方可在离婚诉讼中反悔。对于这条重要的新规定,应该注意两点:1、对己方有利的财产约定,可签订婚内协议,不要出现离婚字眼及离婚的意思表示,这样对方就不能请求推翻。2、可在离婚协议中明确约定,即使协议离婚不成,该协议的内容仍然有效,双方均不得反悔,在诉讼离婚中也适用该离婚协议。民事法律关系中的当事人就协议效力选择或排除法律适用,体现契约自由和处分原则。这种约定属于当事人的意思自治范畴,法律应予认可。以上这些你都清楚了吗?在起草离婚协议书时务必深思熟虑不可为了快速离婚而疏忽了对一些重要问题的约定以致后悔莫及

     


    《离婚协议》中约定不明‘悔终生’的7个问题(含民法典规定)|转需
    09-14
    2020

  • 当婚姻失去了爱情,一拍就两散。面对共同努力获得的财产,两人都心有不甘,所以离婚时那些年一起还贷的房子要怎么分?
    2007
    年风和日丽的一天小方(女)与小胡(男)步入婚姻的殿堂小方在婚前以支付首付12.28万贷款18万买下了两人的婚房
    房产证上只写了小方的名字婚后两人又有了爱情的结晶听起来日子简单又美好
    但他们还是没逃出一句诅咒
    婚姻是爱情的坟墓两人因生活习惯不同最终选择分开那么感情没了,各自离开
    财产和孩子怎么分离呢?
    小方向法院提起诉讼要求离婚且孩子由自己抚养
    小胡同意小方的请求但要求婚房归他所有可以补偿小方3万元
    这下小方可不同意了
    首付是自个儿付的婚后的部分房贷也是自个儿还的房产证上也是自己的名字怎么只3万就要拿走房子了?????
    法院会怎么判呢?
    经过法庭调查 查明事实如下:小方当时在银行的贷款借款期从2006年12月15日至2015年4月29日需还贷本息共计225419.554元(本金180000元,利息45419元)婚后 双方共同还贷本息203360.55元案件审理过程
    两人一致同意房产按现值58万元的价格进行分割
    法院最终判决↓
    准许小方与小胡离婚
    婚生子由小方抚养综合购买时的总房价及首付款与按揭贷款情况双方对房屋现价的一致意见婚姻关系存续期间偿还贷款本息总额双方的感情状况等因素房产归小胡所有小胡应于判决生效十日内向小方支付房产分割赔偿款410640元小方应于判决生效十日内配合小胡办理房产过户手续
    但是这钱是怎么算出来的呢?像文中的案例那样
    婚前一方出资支付首付款按揭贷款购置并登记在自己名下婚后由夫妻双方共同还贷
    在婚姻结束时该如何分割呢?别急,往下看
    有几个重要的公式:
    首先,确认几个数值a=首付款金额b=按揭贷款金额c=贷款利息d=离婚时房产价值(可由双方协商确认,或由专业机构评估定价)e=夫妻共同还贷本息金额(可在贷款银行中查询记录)
    第二,计算夫妻共同还贷部分占房价款的比例yy=e÷(a+b+c)
    第三,计算找补金额z若房屋归支付首付款一方所有,则z=d×y÷2若房屋归非支付首付款一方所有,则z=d-d×y÷2以上述案例为例,具体结果如下:
    a=
    首付款金额=122800元b=按揭贷款金额=180000元c=贷款利息=45419元d=离婚时房产价值=580000元e=夫妻共同还贷本息金额=203360.55元y=e÷(a+b+c)=203360.55÷(122800+180000+45419)=58.4%
    若房产归小方所有,则小方找补小胡的数额为:z=d×y÷2=580000×58.4%÷2=169360元;
    若房产归小胡所有,则小胡找补小方的数额为:z=d-d×y÷2=580000-580000×58.4%÷2=410640元

    《中华人民共和国婚姻法》

    第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:

    (一)工资、奖金;

    (二)生产、经营的收益;

    (三)知识产权的收益;

    (四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;

    (五)其他应当归共同所有的财产。

    夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

    第三十九条  离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

    最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》

    第十条  夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

    夫妻离婚房产怎样分割?法官给出了一个计算公式!
    09-12
    2020