基本案情

2021年1月27日，巩某玲以王某刚名义并作为共有人与张某芳、某房地产公司签订《房地产买卖合同》一份。

合同载明：甲方（卖方）王某刚，乙方（买方）张某芳，丙方（居间方）某房地产公司。甲方愿意以人民币壹佰零肆万捌仟元整（¥1048000元）的价格，将其坐落在某小区6号楼一单元一层东户的房产，包括水、电、双气开户、所有内门、卫生洁具、灯具、沙发、院子、车库的配套设施一并出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房屋作了充分的了解，自愿购买该房地产；本合同签订之日，乙方将购房定金人民币壹万元整（¥10000元），交于甲方……乙方违约，乙方不得索还定金；甲方违约，甲方应自违约之日起3日内将定金双倍退还给乙方……此外，合同还对双方其他权利义务作出约定。在合同落款处，巩某玲代王某刚签字确认并标有“巩某玲代”字样。同时，巩某玲在甲方共有人处签字确认。

同日，上述合同签订后，张某芳将房屋定金10000元交付给巩某玲，巩某玲为其出具收到条一份。内容为：今收到张某芳购某小区6#1-101的房屋定金壹万元整（¥10000元），收款人：巩某玲  2021年1月27日。

在合同履行过程中，2021年2月28日，王某刚以涉案房屋系其单独所有为由，拒绝出售涉案房屋并出具证明一份，表明因个人王某刚原因单方终止与张某芳签订的《房地产买卖合同》。

另查明，巩某玲与王某刚系夫妻关系。王某刚于婚后购买了涉案房屋，涉案房屋登记在王某刚名下，共有情况为单独所有。

还查明，涉案房屋所有权证书现由淄博某房地产公司持有，淄博某房地产公司曾与张某芳数次去现场查看涉案房屋，在涉案合同签订时，淄博某房地产公司向张某芳出示了涉案房屋产权证明。

裁判结果

法院判决：

一、解除原告张某芳与被告巩某玲、第三人淄博某房地产公司于2021年1月27日签订的《房地产买卖合同》；

二、被告巩某玲双倍返还原告张某芳定金20000元，于本判决生效后十日内付清；

三、驳回原告张某芳的其他诉讼请求。

一审判决作出后，巩某玲方提起上诉，经二审法院调解，双方达成如下协议：

一、上诉人巩某玲与被上诉人张某芳解除2021年1月27日签订的《房地产买卖合同》。

二、上诉人巩某玲返还被上诉人张某芳定金18 000元，款项支付至被上诉人张某芳银行账户，于2021年10月1日之前付清。

三、上述第二项履行完毕，双方就本案纠纷处理完毕，再无纠葛。

四、上诉人巩某玲若逾期支付上述款项，被上诉人张某芳有权按照一审判决申请执行。五、一审案件受理费150元；二审案件受理费300元，减半收取150元，均由上诉人巩某玲承担。

裁判要旨

在买卖合同中，出卖人的行为同时符合无权代理和无权处分的构成要件应当分别分析，区分适用。出卖人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。出卖人因无权处分与买受人订立合同，无权处分行为不影响合同的效力，若无其他效力瑕疵，合同有效。

案例解读

一、关于夫妻的日常家事代理权

基于家庭交易的便捷性、高效性和保护交易相对方的需求，日常家事代理权应运而生。根据此制度，夫妻任何一方均有因日常家庭生活需要而独立处理夫妻共同财产的权利。

《中华人民共和国民法典》第一千零六十条规定：夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力，但是夫妻一方与相对人另有约定的除外。该规定体现了夫妻之间互有日常家事代理权。本案中，巩某玲与王某刚系夫妻关系，涉案房屋为双方婚后购买，登记为王某刚单独所有。巩某玲未取得王某刚同意，擅自将房屋出售，属于处分夫妻重大财产的行为，超出了日常家事代理的范畴，系无权代理行为。

二、无权代理与无权处分的区别

无权代理与无权处分虽然在名称上有相似之处，但是其内涵和法律效力等有天壤之别。首先，“无权”内涵不同，无权代理行为欠缺的是将行为人独立实施的法律行为所产生的法律效果由被代理人承担的权能，而无权处分行为欠缺的是对某物的处分权能。其次，行为人在实施法律行为时所代表的名义不同。无权代理是行为人以被代理人的名义为法律行为，而无权处分是行为人以自己的名义为法律行为。最后，两者的效力不同，因无权代理订立的合同效力待定，而因无权处分订立的合同，无权处分行为不影响合同的效力。

本案中，巩某玲的行为同时符合无权代理和无权处分的构成要件，应当分别作出处理。

三、关于无权代理的法律效力

代理是指代理人在代理权限的范围内，以被代理人的名义与第三人实施民事法律行为，该行为对被代理人发生法律效力的制度。

代理的基本特征有三：一是基于代理人和被代理人之间的授权关系或法定地位，产生委托代理权或法定代理权；二是代理人以被代理人的名义与第三人为法律行为时，独立地作出意思表示；三是代理人独立实施法律行为的效果直接或者间接约束被代理人或第三人。

本案代理人巩某玲与被代理人王某刚之间不存在委托授权关系，巩某玲的售房行为亦非日常家事代理的范围。基于此，巩某玲的行为属于无权代理。

因无权代理订立的合同，对被代理人所发生的法律效力待定，需被代理人追认或拒绝追认的意思表示加以确定。《中华人民共和国民法典》第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，巩某玲没有取得出售涉案房屋的代理权，仍然实施代理行为。被代理人王某刚知悉后，以涉案房屋系其单独所有为由，拒绝出售涉案房屋，体现了王某刚拒绝追认的意思表示，因此，该《房地产买卖合同》对王某刚不发生法律效力。

四、无权处分的法律效力

巩某玲在与张某芳订立《房地产买卖合同》时，未取得对涉案房屋的处分权，该行为系无权处分。

因无权处分订立的合同，无权处分行为不影响合同的效力。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。该涉案房屋为王某刚与巩某玲婚后购买，登记在王某刚名下，共有情况为单独所有，巩某玲不具有单独处分该涉案房屋的权利。该涉案合同系巩某玲和张某芳的真实意思表示，且不存在导致合同无效、可撤销等效力瑕疵的情形，该涉案合同合法有效。出卖人巩某玲因未对涉案房屋取得处分权，导致涉案房屋交付不能，合同目的无法实现，构成根本违约，巩某玲应当对此承担违约责任。

张某芳的行为是否符合善意取得的条件？张某芳是否可以善意取得该涉案房屋？善意取得是为了保护善意相对人，维护交易的安全性和稳定性而设立的一种制度。张某芳与巩某玲的《房地产买卖合同》虽合法有效，但张某芳是否可以善意取得涉案房屋需做进一步分析。

善意取得需要满足以下几点：一是受让人受让该不动产或者动产时是善意；二是以合理的价格转让；三是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

但根据本案查明的事实，涉案房屋为巩某玲和王某刚夫妻婚后购买，产权证明上记载该房屋为王某刚单独所有，涉案合同签订时，淄博某房地产公司向张某芳出示了该房屋产权的证明。此举表明合同的相对方张某芳对出卖人巩某玲无单独处分涉案房屋权利的事实知情。张某芳明知巩某玲无处分权，仍与其签订《房地产买卖合同》，且涉案房屋未完成过户登记，张某芳的行为不符合善意取得的构成要件，张某芳不能善意取得该涉案房屋。

相关法条

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。　

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

前言：实践中，经常会出现夫妻在婚姻关系存续期间签署忠诚协议的情形，如夫妻双方约定：“双方应互敬互爱，对家庭、配偶、子女要有道德感和责任感。若一方在婚姻期间由于道德品质的问题，出现了背叛另一方的不道德行为（婚外情），要赔偿对方名誉损失及精神损失费100万元。”在忠诚协议签署后，如果一方发现另一方有出轨行为的，能否以另一方违反忠诚协议要求为由向人民法院起诉请求判令另一方支付名誉损失及精神损失费100万元？对于这一问题，最高人民法院给出了明确意见。

最新规定：

中华人民共和国民法典

第一千零四十三条【婚姻家庭的倡导性规定】家庭应当树立优良家风，弘扬家庭美德，重视家庭文明建设。

夫妻应当互相忠实，互相尊重，互相关爱；家庭成员应当敬老爱幼，互相帮助，维护平等、和睦、文明的婚姻家庭关系。

理解适用

关于夫妻在婚姻关系存续期间签署忠诚协议是否有效问题，最高人民法院在《中华人民共和国民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》一书中明确：夫妻之间签订忠诚协议，应由当事人本着诚信原则自觉自愿履行，法律并不禁止夫妻之间签订此类协议，但也不赋予此类协议强制执行力，从整体社会效果考虑，法院对夫妻之间的忠诚协议纠纷以不受理为宜。理由如下：

第一、如果法院受理此类忠诚协议纠纷，主张按忠诚协议赔偿的一方当事人，既要证明协议内容是真实的，没有欺诈、胁迫的情形，又要证明对方具有违反忠诚协议的行为，可能导致为了举证而去捉奸，为获取证据窃听电话、私拆信件，甚至对个人隐私权更为恶劣的侵犯情形都可能发生，夫妻之间的感情纠葛可能演变为刑事犯罪案件，其负面效应不可低估。

第二、赋予忠诚协议法律强制力的后果之一，就是鼓励当事人在婚前签订一个可以“拴住”对方的忠诚协议，这不仅会加大婚姻成本，而且也会使建立在双方情感和信任基础上的婚姻关系变质。

第三、忠诚协议实质上属于情感、道德范畴，当事人自觉自愿履行当然极好，如违反忠诚协议一方心甘情愿净身出户或赔偿若干金钱，为自己的出轨行为付出经济上的代价。但是如果一方不愿履行，不应强迫其履行忠诚协议。

附：典型案例：2019年度江苏法院婚姻家庭十大典型案例——李某与马某离婚纠纷案

基本案情：李某（男）与马某（女）于2012年登记结婚并生有一女。婚后李某与异性罗某存在不正当交往，导致罗某两次怀孕。2017年1月，李某与马某签订婚内协议一份，约定今后双方互相忠诚，如因一方过错行为（婚外情等）造成离婚，女儿由无过错方抚养，过错方放弃夫妻名下所有财产，并补偿无过错方人民币20万元。协议签订后，李某仍与罗某保持交往，罗某于2017年7月产下一子。李某诉至法院要求离婚，马某同意离婚并主张按照婚内协议约定，处理子女抚养和夫妻共同财产分割。

法院裁判：一审法院经审理认为，李某与马某夫妻感情确已破裂，应准予离婚。上述协议中，关于子女的抚养约定因涉及身份关系，应属无效；关于财产分割及经济补偿的约定，系忠诚协议，不属于《婚姻法》第十九条规定的夫妻财产约定情形，马某主张按照婚内协议处理子女抚养及财产分割无法律依据，但考虑到李某在婚姻中的明显过错等因素，应对无过错的马某酌情予以照顾。综合考虑孩子的成长经历、双方收入水平、家庭财产来源等情况，判决女儿随马某共同生活，并由马某分得夫妻共同财产的70%。一审判决后，李某、马某均提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

裁判要旨：夫妻间订立的忠诚协议应由当事人自觉履行，法律并不赋予其强制执行力，不能以此作为分割夫妻共同财产或确定子女抚养权归属的依据

延伸阅读

问：夫妻在婚前或婚后所签订的一方应当对另一方忠实，不得有婚外情，如有违反，违反的一方应当支付违约金或赔偿损失的约定，是否具有可诉性，法院应否支持当事人的诉请？

答：婚姻法第四条所规定的忠实义务，是一种道德义务，而不是法律义务，夫妻一方以此道德义务作为对价与另一方进行交换而订立的协议，不能理解为确定具体民事权利义务的协议，所以，经高院审委会讨论，已明确：（1）严格执行最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》的规定，对当事人仅以婚姻法第4条为依据提起诉讼的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。（2）对夫妻双方签有忠实协议，现一方仅以对方违反忠实协议为由，起诉要求对方履行协议或支付违约金及赔偿损失的，人民法院不予受理。（3）除婚姻法第46条规定的情形外，夫妻一方在离婚案件中以对方违反忠实协议或违背忠实义务为由，要求对方支付违约金或损害赔偿的，审理该案的人民法院对此诉请不予处理。（4）之前已审结并发生法律效力的相关案件不再调整。

四、离婚财产问题

 24、夫妻双方订立忠诚协议约定如果夫妻一方违反忠诚义务将赔偿夫妻另一方违约金或者精神损害抚慰金，夫妻一方起诉主张确认忠诚协议的效力或者以夫妻另一方违反忠诚协议为由主张其承担责任的，应当如何处理？ 

夫妻忠诚协议是夫妻双方在结婚前后，为保证双方在婚姻关系存续期间不违反夫妻忠诚义务而以书面形式约定违约金或者赔偿金责任的协议。

夫妻是否忠诚属于情感道德领域的范畴，夫妻双方订立的忠诚协议应当自觉履行。夫妻一方起诉主张确认忠诚协议的效力或者以夫妻另一方违反忠诚协议为由主张其承担责任的，裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉。

说实话在法院天天跟人打交道，遇到的八卦还是挺多的。

可是当法官时眼睛里看到的都是法律事实，很少关注那些离奇的情节，接触最多的其实是出尔反尔毫无诚信亲人反目白发人送黑发人之类比较负面情绪的，因为看多了也没什么气愤的，该怎么办就怎么办。
要说还算搞笑的，就是离婚案件奇葩当事人比较多，经常让人很无语。
有人说，婚姻家事庭的法官婚姻满意度比较高，因为每天办案看到各种不讲理，回家会觉得自己家那口子的缺点都太不是缺点了，不过比较惨的是未婚的姑娘小伙子，我有个小书记员在连续开完几个极品薄情男的庭后哀怨地告诉我，赶脚自己心理都有阴影不会爱了。
1.毁三观有个男的婚后在KTV里认识一个小姐，前后给了几十万，后来分手了，男的以妻子的名义起诉女的要求返还，女的到庭认可赠与的事实，但是表示自己要养孩子要买衣服包包化妆品，钱都花完了，然后就开始历数身上哪些哪些名牌。男的当庭就和女的恶吵起来了，还扯了一堆乱七八糟的，被法官制止了。开完庭，男的居然特热情诚恳地跑来对法官说："法官，不好意思，办我这案子让您毁三观了!"那个，你也知道不好意思啊!
2.撒谎一大妈指责老伴人品有问题，看上去男的还挺老实的，大妈说他有外遇，而且不止一个，当庭出示了一沓子照片，里面都是男的分别和几个女士的合影，其实照片也没什么，衣着整齐无非是靠得近点，这种证据本来也证明不了什么。男的看完很淡定地说：“事实不是这样的。”我们都以为他要说这些都是我的朋友、同事之类云云，没想到他下一句话是：“照片上的这这个男人不是我!”额，你不要拿法官当傻子好吧!撒谎要有点技术水平好不好，这照片上明明和你是同一个人啊，然后大妈就暴怒了，这你都好意思当面赖，人品太有问题!

3.悲伤一离婚案件二审开庭，男方刚说了句：“关于这套房子我有不同意见”，突然间就号陶大哭、泣不成声，大致内容是他前妻死得早，他很不容易之类，因为太突然，当时所有人都呆住了、面面相觑。法官就很诚恳地说：“请控制下情绪好吗?如果感到很悲伤实在要哭，也酝酿下情绪，不要这么毫无征兆地突然爆发，这样大家会比较难以接受。”他的代理律师没忍住噗嗤一笑了，然后他也不好意思再哭了，继续开庭。
4.神逻辑离婚案件经常遇到神逻辑的人，比如一个女当事人要求把孩子判给她，理由是她丧失了生育能力，然后她提交的证据是慢性胃炎诊断证明，法官说这个无法证明，她坚持认为因为得了慢性胃炎需要吃药，所以不能再生育。
还有一个男的是一个外资企业的高层，年收入40万，一审判他每月给孩子2000元抚育费。男的不服，上诉说我这个层次，衣服、应酬都是很花钱的，咖啡都要星巴克。我这种身份怎么能挤地铁、公交，出门肯定要打车的，我要维持我的生活水准的，你们法官太不近人情了云云。话说你有钱喝星巴克戴劳力士，咋就没钱养孩子呢!PS：抚养费的标准一般按月工资收入的20~30%比例给付。但并不绝对，也要考虑孩子的实际所需。

5.恐怖片男的(原告)开庭陈述自己的离婚理由时说：“我经常回家时一片漆黑，门一开，迎接我的就是Surprise-”——“我老婆和小舅子拿着棍子从门背后跳出来劈头盖脸就是一顿乱揍。”想想别人的Surprise都是黑暗中捧出的点燃蜡烛的生日蛋糕，脑补下他说的画面是够悲惨的。然后这个可怜的男人要求庭审后让他单独先走，理由是他才做了隆鼻手术，怕被对方打歪，他走时的样子真是如蒙大赦。
  6.配合默契两夫妻在庭上吵，互相指责对方撒谎。法官和律师都很无聊在听。突然间，女的刷的一声从包里拿出一个大相框，指着相框里一个女人的相片说：你够胆当着你妈的面再说一次!在场的人都惊呆了，说时迟那时快，男的刷地从包里拿出三根香，冲着相片就摆上了……还转头对律师一笑：我就知道她会来这招!这个案子的结局是：法官深深地被这对夫妻的默契感动，然后判决了离婚，第一次起诉，你懂的。
7.律师忏悔一对年轻夫妇前来离婚，庭审过程已经进入尾声，到了法庭辩论阶段。被告方律师声音洪亮，语速超快，快语惊人，大声说："我也是离过婚的人，我告诉你们，离过婚真的是不好，年轻人要珍惜感情，我真的是悔得痛啊，大家都骂我。"我为之一惊，这……记入庭审笔录吗?当时全庭都惊呆了。哦，惊呆了。
8.奇葩离婚案中，男方突然举手发问：报告法官大人，我还有话要说……!(是的，他说的是报告法官大人……)法官“大人”先是愣了一下，然后同意了。然后，这家伙从包里面掏出试孕纸，缓缓道来：我怀疑她怀了别人的孩子，我要测试她……
法官惊呆了：这个……不行!女方木了，说道：呵呵，你个奇葩!后来女方坚持离婚，法庭调解离婚成功。男方又来了一句:你是不是感觉好轻松，恭喜你终于突出围城。虽然散伙了，但我们以后还是好朋友。待会儿完了一起吃个午饭吧。女方没说话，冷冷一笑。呵呵呵……(以后还是好朋友……好熟悉的感觉)
 9.偶像男方指责女方有外遇，法庭调查出示证据，男方拿出一张女方与一名男子的亲密合照递交法庭，我拿到一看，在法庭上愣是没憋住笑了，照片上的男子居然是王力宏。女方是王的脑残粉，PS出来与偶像的合照。

10.泪奔一位80多岁的老大爷坚持要和老伴离婚，说和老太太一辈子没感情，老伴说：如果判离，我就到你们法院喝农药去。法官劝老大爷：您看这几十年下来了，还有三个儿子，现在老伴、儿子媳妇都不同意你们离婚，一家人还是好好过吧!老大爷说，老二、老三肯定不是他的，他年轻时一直在外打工，一出去一年多，回家时老二、老三就生出来了，只有老大肯定是他的。后来亲子鉴定结果出来，老大也不是他的，老大爷当场泪奔，一辈子替别人养了三个孩子啊。我们都蛮同情他的，后来判离了。
11.答非所问离婚案件原告申请父亲出庭作证。
被告代理人发问：证人，你亲眼所见原被告之间经常打架有暴力行为吗?证人：你和你老婆打架，你爹经常看见?被告代理人：你直接回答我的问题就好了，不要反问。证人：你个律师问问题逻辑都不通，我怎么回答你。被告代理人：看到就看到，没有就没有。证人：我不告诉你!

 12.主动坦白男的住房公积金三十几万，分居期间全提出来用光了。然后说，我现在没钱分了，就只有10万存款可以拿出来分，我月薪也就1万左右而已。然后法官问他，你那三十多万都用到什么地方了，他说："小孩子上幼儿园，去旅游，买衣服，我自己给自己买衣服，给父母家用，几个月全花光了。"然后法官问："你的支出跟收入不符啊"。然后他说："呃……我其他途径还有收入……"最后这三十几万都作为共同财产分了。
  13.不是良辰吉日一个男的结了婚之后出家，离婚。然后又还俗，二婚。第二任妻子起诉到法院要求离婚。和尚对一审判决不服，提起上诉。书记员打电话通知他要求他于某天去法院，他听后第一反应是：“你等一下，我看一下黄历。”过了一会儿，他回答：“那天不行，不吉利”。书记员就问他：“那你说哪天么”然后和尚说了个日期，书记员看了一下日历说：“那天不行，那天是周六。”和尚说：那天我有时间。书记员就生气了，说：你有时间，我们没时间!

导读：日常工作生活中，很多人在面对需要签名盖章的文件时都会疑惑，签名、盖章与按手印有什么区别？哪个法律风险最大？哪个最靠谱最有效？下面就来给你详细解释。

签  名

在现实生活中，名字是公民的符号，是公民意志与人格的形式表现。签名应注意三个问题：

一是有人除了身份证上的法定姓名外，可能还有多个供他人称呼的名字。比如小名、乳名、别名、曾用名等，从法律角度考虑，使用法定姓名之外的名字有引发争议的可能，需进一步证明名字与行为人等同。
二是现在社会流行艺术签名，一个识别不出字眼的签名在法律上又如何明确行为人身份？故清晰可识别的签名是法律的必备要素。

三是签名时最好不要用铅笔，不容易保存而且还容易被涂改。尽量不要使用马克笔、水彩笔等笔尖较软的笔，这些用笔无法反映书写人的笔力运用和细微笔画的书写习惯，在笔迹鉴定时不好进行认定。

盖  章

在民事活动中，盖私章的也不计其数，与签名相比，盖章在法律上的风险是很大的：

一是如果私章没有经过有关部门的备案登记不具有公信力。

二是私章是与人分离的，不像签名因个人笔迹有别而“字如其人”，故盖下的私章是否代表本人的意思难以确定。

三是私章容易伪造，当事人可能因此主张对方所述完全与己无关。

按手印

关于按手印，现代社会一般不会单独使用，除非当事人不会写字，按手印的好处在明确身份。

签名、盖章、按手印关系到每个人的切身利益，在落笔之前应该谨慎，如果存在被迫等情况，应该保存证据。同时，应看清楚合同协议的内容，切不可因为碍于情面而随便签字、盖章、按手印。

在司法实践中，最为慎重的选择就是签名与按手印的结合，签名是个人自然的书写流露，是个人真实意思的体现，可也有行为人事后不认可他人代签的情况，而按手印虽不易识别，但其确定身份的作用某种程度上可一举定纷争。

网

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买来的住房面积缩水怎么办？

对于房屋“面积缩水”的问题，应以房地产管理部门所做的测量面积为准。

第一，误差率在3%以内的，当事人不能请求解除合同，但是对于缩水部分的购房款，开发商应当返还；

第二，误差率超过3%，买房人可以选择请求解除合同，或者不解除合同，但是要求开发商承担其他责任。

17

开发商逾期交房怎么办？

1、经催告后在三个月的合理期限内，开发商仍未履行的，买受人可以请求解除合同；

2、经催告后在三个月的合理期限内，开发商仍没有履行的，买受人不解除合同的，可以请求开发商承担违约责任；

3、经催告后开发商在合理期限内交付的，买受人不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。

需要注意的是，买受人享有的解除权必须在法定期间内行使，不行使的，解除权消灭。

18

房屋买卖合同签订后，因意外事故使房屋毁损、灭失的风险由谁承担？

一般情况下，房屋损坏的风险，在房屋交付之前由出卖人承担；在房屋交付给买受人之后，由买受人承担。此处所说的交付，是指房屋的转移占有，就是把房屋由出卖人手中，交到买受人手中，由买受人占有使用该房屋。

19

签订商品房预售合同应具备哪些条件？

根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

20

出卖人未取得商品房预售许可证明，其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？

要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则该合同无效。

但是，如果在买受人向法院起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，可认定预售合同有效

21

房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗？

虽然法律要求签订商品房预售合同后，需进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续，当事人要求确认合同无效的，法院不予支持，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。

22

房屋出现质量问题，任何时候都可以要求出卖人修复吗？

《商品房销售管理办法》第三十三条规定：

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

此外，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

所以，房屋出现质量问题，并不是任何时候都可以要求出卖人维修，出卖人的保修期有一定的期限。

当事人为了维护自己的权益，除了依照法律规定，还可以在合同中进行详细的约定，制定房屋的保修条款。

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房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三人恶意串通，又签订合同并交付使用，买受人可以请求确认第二个合同无效吗？

房屋买卖双方签订合同后，出卖人又与他人签订合同，并将房屋交付使用，买受人只要能够证明出卖人与第三人是恶意串通，其可请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。

24

房屋交付使用后，房产证迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

实际生活中，由于开发商的原因，导致购房者在一定的期间拿不到房产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自身权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期限，将时间约定明确，以防开发商恶意拖延办证时间。

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房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权是否随之转移？

房屋买卖时，该房屋所占范围的土地使用权也随之转移，这就是所谓的“地随房走”。

房屋买卖双方签订购房合同后，买卖双方应到房屋所在地的县级以上地方人民政府的房产管理部门办理房屋产权转移登记手续，之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件，到同级人民政府的土地管理部门申请办理土地使用权变更登记，土地管理部门核实后，由同级人民政府更换土地使用权证书。至此，土地使用权随着房屋买卖发生变更。

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房屋买卖双方已办完过户手续，双方还能解除合同吗？

只要当事人双方协商一致，或者合同约定的解除合同的条件成就，可以解除合同。

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房屋买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效，能否成立？

双方只要签订了合同，是否到登记机关办理登记，不影响合同效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否则，自合同成立时生效。所以，不能因未办理变更登记，主张合同无效。

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房屋买卖中，买受人迟延交付购房款，出卖人可否要求解除合同？

房屋的买受人迟延交付房款的，出卖人可先予催告，要求其履行合同，支付购房款，如果买受人在催告后3个月的合理期限内仍不支付，出卖人可以请求解除合同。

此外，解除权有一定的行使期限。根据规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

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租赁房屋被卖，租房人有权继续居住吗？

《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

所以，租赁房屋被卖，租房人有权继续居住。

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什么是房屋承租人的优先购买权？

出租人出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

房屋承租人优先购买必须符合以下条件：

（1）仅限于房屋租赁场合；

（2）出租人出卖出租房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人；

（3）出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张赔偿损失；

（4）在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。