联系电话:(022)82845555,13312109275
  • 发现孩子非亲生,赠予他的房子还能要回吗?

    已婚已育的黄先生瞒着妻子与韦女士同居,并生育了儿子小浩。出于对孩子的疼爱,黄先生将自己名下的一栋6层楼房全部赠予了小浩。小浩19岁时,黄先生通过亲子鉴定发现小浩和自己没有血缘关系。得知真相后,黄先生带着小浩到不动产登记中心,通过签订《存量房买卖合同》,将该房产过户到了自己名下,并在上述合同转让价空白处填写100万元。

    由于担心自己被赶出涉案房屋,小浩将黄先生起诉到法院,要求黄先生支付100万房款及利息。黄先生一气之下提起反诉,要求小浩腾空房屋并将涉案房地产交付给自己。

     


    案情回放

    黄先生和彭女士结婚后,生育有一女儿。黄先生一心想要个男孩,但是受计划生育政策限制,婚内无法生育二胎。

    1998

    黄先生经人介绍认识了韦女士,两人发展成情侣关系并开始同居。

    20003

    韦女士生育了小浩。黄先生对小浩出生非常高兴,为了表示对儿子的疼爱,他将自己和父亲黄某泽名下533 平方米的一栋6层楼(以下简称涉案房屋)赠与了小浩,并以签订房地产买卖合同的形式将房屋过户至小浩名下。

     

    小浩上初中二年级的时候,黄先生带着他检查血型时发现小浩的血型是A型,而黄先生的血型是B型。回来后,黄先生起了疑心便问韦女士,但是韦女士回复的比较含糊,他也只好作罢。这时,黄先生的妻子彭女士无意中也知道了韦女士和小浩的事情,夫妻矛盾不断。

    20185

    黄先生和已经成年的小浩签订《房屋过户买卖协议书》,其中约定:如经DNA 鉴定小浩不是自己亲生儿子,自己与小浩签订房地产买卖合同立即无效,由小浩无条件把该房产用买卖方式过户给自己或他指定的人名下。

    20199

    黄先生征得小浩同意并取得其血液后,委托了一家生物科技有限公司进行亲子关系鉴定。该公司出具《DNA检测意见书》,结果为排除黄先生与小浩亲子关系。黄先生知道结果后告诉了小浩,并要求其配合将房屋过户至自己名下。

    20201

    黄先生和小浩到南宁市不动产登记中心办理房屋过户手续,双方签订了《存量房买卖合同》,黄先生自行在上述合同转让价空白处填写100万元。之后,涉案房屋过户至黄先生名下。

    房子虽然已经过户了,但黄先生对韦女士的欺骗行为非常生气。即便小浩不是自己的亲生儿子,但是已经养育了19年,自己对小浩也产生了不可割舍的感情。截至20203月,黄先生一直向小浩支付生活开支。黄先生对小浩说,只要他不找亲生父亲,并愿意认他这个养父,那么他一直愿意支付其上大学的学费和生活开支。

    此时,韦女士害怕黄先生让自己和小浩搬离一直居住的涉案房屋,便让小浩于202061日到广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院起诉,要求黄先生按照《存量房买卖合同》支付小浩购房款100万元及相应利息。在审理过程中,气愤至极的黄先生向法院提起反诉,要求小浩搬离其居住的涉案房屋。


    法院审理

    2020715日上午,南宁市邕宁区人民法院开庭审理此案。

    签订《存量房买卖合同》只是为了办理过户手续,是应不动产登记中心的要求填写和提交的,合同中约定的价格也是由于不动产登记中心的工作人员表示,以买卖的形式过户的话必须填写一个价格,于是,黄先生才随意填写了100万的一个整数,双方并不存在真实的买卖关系。法庭上,黄先生的代理人说,本案中涉案房地产物权变动的原因是《房地产过户买卖协议书》,不是《存量房买卖合同》,《房地产过户买卖协议书》合法有效。小浩违反《房地产过户买卖协议书》约定,向黄先生索要购房款,违反道德、违背公序良俗,不应得到法院支持。因此,黄先生无需向小浩支付任何费用,更无需支付利息。

    小浩的代理人则坚称,原被告之间签订的《存量房买卖合同》是合法、有效的,对双方均具有约束力。小浩己经按照合同全面履行了约定的义务,黄先生至今不支付合同款项,己经构成违约。因此,黄先生应履行合同约定的义务,将100万元购房款及利息支付给小浩。

    法院认为,此案本诉部分争议焦点为:

    争议焦点

    1.《存量房买卖合同》是否有效?2.《存量房买卖合同》法律性质是买卖还是赠与?3.原告是否有权要求被告支付100万元以及利息?4.《房地产过户买卖协议书》是否合法有效?

    此案反诉部分的争议焦点为:反诉被告是否应将涉案房屋腾空并返还给反诉原告?

    法庭上,黄先生提交了DNA 检测意见作为证据,庭审中法官向小浩释明后,小浩仍坚持不进行亲子关系鉴定,故法院对该证据予以采信。


    法院判决

    在充分听取诉辩双方举证、质证及法庭辩论后,法院审理后认为:从查明的事实看,黄先生误认为小浩与他之间存在血缘关系,据此将涉案房地产赠予给小浩。该赠予行为已经完成,涉案房地产已经过户至小浩名下。退一步说,小浩取得涉案房地产并非基于赠予,而是基于买卖,那么涉案房地产已经过户至小浩名下。因此,小浩有权自行处分涉案房地产,其和黄先生签订的《房地产过户买卖协议书》,系双方当事人真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,应当确认合同合法有效。该协议书对于涉案房地产是否过户至黄先生名下附加了条件,即小浩与黄先生是否为亲子关系。

    本案中,《房地产过户买卖协议书》的签订,系以特殊的亲属关系作为基础,双方在缔约过程中对于涉案房地产的处分均未涉及价格,买卖仅是过户的形式,没有真实的买卖合意,且双方对于该合同的效力附加了成就条件,无条件系没有附加任何条款包括支付相应对价等。因此,《房地产过户买卖协议书》的性质应属附条件的赠与合同。本案案由应变更为赠予合同纠纷,而非房屋买卖合同纠纷。

    在本案中,黄先生提供了证据《DNA检测意见书》证明小浩不是自己的亲生儿子。根据民事证据举证规则,黄先生已经完成自己的举证责任,鉴于小浩未提供证据予以反驳,且经本院向其释明后,小浩仍拒绝申请进行亲子关系鉴定,故法院认定黄先生和小浩不存在亲子关系。黄先生依据《DNA 检测意见书》的结果,要求小浩按照《房地产过户买卖协议书》约定通过买卖方式即签订《存量房买卖合同》过户至自己名下,双方之间签订《存量房买卖合同》的目的在于为了履行《房地产过户买卖协议书》约定将涉案房地产赠予自己,而非存在买卖的真实合意。

    综上,小浩无权依据《存量房买卖合同》主张支付购房款及相应利息。基于涉案房地产的所有权人已经变更为黄先生,小浩无正当理由继续占用涉案房地产,因此,黄先生诉请小浩腾空并交付涉案房地产,理由充分。2020818日,邕宁区人民法院作出判决并依法支持了黄先生的诉求,驳回小浩的全部诉求。

     


    发现孩子非亲生,赠予他的房子还能要回吗?
    10-09
    2020
  • 在我们日常生活中,存在着大量的民间借贷现象。在民间借贷合同履行过程中,经常会出现合同约定的还款期限届满之后,借款人不能按时偿还借款的现象。

    那么,在日常生活中该如何处理民间借贷纠纷呢?本文将一一为您介绍,希望能对您解决民间借贷纠纷提供帮助。

    在我国,解决民间借贷纠纷的方式主要有下列几种:当事人可自行协商或非公调解;也可申请人民调解,经司法确认的人民调解可申请法院执行;如果当事人对合同做了强制执行公证,借款人若不履行借款合同,可在公证处出具执行证书后直接申请法院强制执行;如果当事人已约定仲裁条款,可提请仲裁。若不履行仲裁裁决,可直接申请法院执行;债权人可通过督促程序,申请支付令;诉讼时可以调解。当然,各种方法各有利弊,下面就带大家详细了解一下解决民间借贷纠纷的各种方法所需注意的事项。

    一、自行协商解决

    借款合同纠纷的当事人可以自行协商解决双方纠纷,如果双方能达成一致意见,那纠纷就解决了,这种方式成本最低,也不容易激化矛盾。

    二、人民调解

    人民调解是指在人民调解委员会主持下,以国家法律、法规、规章和社会公德规范为依据,对民间纠纷双方当事人进行调解、劝说,促使他们互相谅解、平等协商,自愿达成协议,消除纷争的活动。人民调解委员会调解民间纠纷,不收取任何费用。

    (一)当事人在人民调解活动中享有的权利
    1.
    选择或者接受人民调解员;
    2.接受调解、拒绝调解或者要求终止调解;
    3.要求调解公开进行或者不公开进行;
    4.自主表达意愿、自愿达成调解协议。

    (二)当事人在人民调解活动中履行的义务
    1.
    如实陈述纠纷事实;
    2.遵守调解现场秩序,尊重人民调解员;
    3.尊重对方当事人行使权利。

    (三)人民调解的效力
    口头调解协议自各方当事人达成协议之日起生效。
    经人民调解委员会调解达成调解协议后,当事人可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认。
    人民法院依法确认调解协议有效,一方当事人拒绝履行或者未全部履行的,对方当事人可以向人民法院申请强制执行。
    人民法院依法确认调解协议无效的,当事人可以通过人民调解方式变更原调解协议或者达成新的调解协议,也可以向人民法院提起诉讼。
    注:人民调解一般适用于一些借贷金额不大,发生在朋友、亲戚、邻里之间的简单民间借贷,如果选择诉讼等方式来解决纠纷,可能会将矛盾激化,因此,人民调解比较适合解决这类纠纷。

    三、强制执行公证

    公证的强制执行效力是法律赋予公证机关的一项特殊职能,是国家强制力在公证活动中的体现,是公证机关根据当事人的申请,债务人自愿接受强制执行承诺的。对以给付为内容的债权文书进行公证,如果债务人不履行义务,债权人可以不经过诉讼直接向人民法院申请强制执行而实现债权。

    所谓公证债权文书,即是指经过公证程序公证的债权文书。从其是否具有强制执行效力来看,公证债权文书可以分为两类,一类是具有强制执行效力的公证债权文书,另一类是不具有强制执行效力的公证债权文书。具有强制执行效力的公证债权文书即公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书,对其需要符合的条件和具体范围,相关的法律法规进行了严格的限定。

    (一)合同办理执行公证有两大好处

    1.公证机构的介入有助于为当事人起草、修改、完善合同,弥补当事人相关法律的不足,审核其签订的合同的合法性、合理性,避免合同纠纷的发生,有效防止无效合同的发生,及时制止欺诈行为。
    2.公证机构对借款合同赋予强制执行效力,其效力相当于法院的判决书效力。依据《公证法》、《民事诉讼法》等相关法律法规及相关司法解释,对经公证的已给付为内容并载明债务人愿意接受强制执行承诺的债权文书,债务人不履行或者履行不适当的,债权人可以依法向有管辖权的人民法院申请执行。

    (二)办理民间借贷合同公证要严格遵守下列原则
    1.
    借贷双方自愿的原则。所谓双方自愿,是指出借人、借款人之间的债权文书是在双方意识表示真实的情况下制作的。一方以胁迫、欺诈等手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所形成的借贷关系,应认定为无效,不能给予证明;
    2.合同条款公平的原则。所谓条款公平,是指出借人(债权人)、借款人(债务人)之间的权利、义务对等,不能存在违反法律、违背社会公德的内容;
    3.使用借款不得违法的原则。这是指借款人借款的目的应是为了满足生产经营或生活的需要。出借人明知借款人是为了非法活动而借款的,借款合同不予公证;
    4.债的成立必须真实的原则。这是指债权人与债务人之间必须有借贷关系发生,那种伪造的、胁迫的、利用欺诈手段产生的债不予保护;
    5.借贷利息符合法律规定的原则。
    (根据最新民间借贷司法解释的规定,民间借贷的利率最高不能超过当期一年期贷款市场报价利率(LPR)的4
    注:借款方需以自有资金为资金来源, 严格禁止吸收他人资金、套取银行贷款、企业向单位员工集资后转贷。此外还要注意不是向社会不特定对象提供借款。
    (三)申办民间借贷协议公证,当事人应向公证处提交的材料(具体以所在地公证处要求为准)
    (1)贷款方应提交的证件、证明材料
    1.
    主体资格证明、经营金融业务许可证、法定代表人或负责人资格证明及本人的《居民身份证》;
    2.申请公证的《借款合同》文本,需要注意的是,民间借贷协议中,双方约定借款利息的,一定要在协议中写明。否则,按照无利息借贷处理;
    3.公证员认为应当提交的其他证件、证明材料。
    (2)借款方应提交的证件、证明材料1.借款方是法人的,应提交法人资格证明、法定代表人资格证明及本人的《居民身份证》;2.借款方是其他组织的,应提交有关部门制发的主体资格证明、负责人资格证明及本人的《居民身份证》;3.借款方是公民的,应提交本人的《户口簿》、《居民身份证》;
    4.借款方用财产、权利进行抵押、质押的,应提交所有权证明及相关的批准、登记证明;用共有财产、权利设定抵押、质押的,还应提交共有人同意的书面证明;共有人是夫妻的,还应提供夫妻关系证明:
    5.公证员认为应当提交的其他证件、证明材料。
    (3)担保方应提交的证件、证明材料
    1.
    担保方是法人的,应提交法人资格证明、法定代表人资格证明及本人《居民身份证》;
    2.担保方是其他组织的,应提交有关部门制发的主体资格证明、负责人资格证明及本人《居民身份证》;是合伙组织的,还应提交合伙人同意的书面证明;
    3.担保方是公民的,应提交本人《户口簿》、《居民身份证》;
    4.担保能力证明;担保方采用抵押、质押方式担保的,应提交所有权证明及相关的批准、登记证明;用共有财产抵押、质押的,还应提交共有人同意的书面证明;
    5.公证员认为应当提供的其他证件、证明材料。

    注:贷款方、借款方、担保方委托他人办理公证的,应提交《授权委托书》及代理人的《居民身份证》;借款方、担保方的《授权委托书》应经公证。

    四、仲裁   
    仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议,自愿将其争议提交由非司法机构的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判,并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和法院的审判活动一样,关乎当事人的实体权益,是解决民事争议的方式之一。仲裁和诉讼是并列的两种打官司的方式,如果借款合同双方当事人想将双方纠纷交到仲裁委员会仲裁解决,需要在借款合同中选定具体的仲裁机构,一旦选择仲裁,就排除了法院对双方纠纷的管辖权。
    (一)仲裁在民间借贷争议解决中的优势
    1.
    审理时限短
    相较于诉讼冗长的一审、二审程序,仲裁裁决一裁终局,且审理时限普遍较短。
    2.送达方式灵活快捷
    对于仲裁机构来说,一般适用直接送达和邮寄送达的方式,极少采用公告送达。
    3.更加注重当事人意思自治
    当事人可以协商约定请求仲裁的争议事项、选择仲裁适用的规则、开庭形式、简易或普通程序、仲裁员、仲裁地、适用法律等。同时,仲裁在审理过程中更加重视当事人之间合同的约定,在对无效或可撤销合同的认定方面以及对合同约定进行调整方面更加审慎,更加看重当事人在证据材料中体现出的意思表示行为等。
    4.不公开审理
    《仲裁法》中均规定了“保密条款”,即要求仲裁员、仲裁庭秘书、当事人及其代理人、证人、翻译、论证专家、鉴定人及其他仲裁参与人,均不得向外界透露案件实体和程序方面的任何情况。
    5.利息、违约金支持程度较高
    基于仲裁案件更加注重当事人意思自治的特点,仲裁庭在作出裁决时,往往会充分考虑当事人的合同约定,对于一些模棱两可的问题,更倾向于从尊重当事人意思表示的角度进行认定。比如对于逾期利息和违约金的支持程度往往比法院支持的程度要高。
    6.律师费等实现债权的费用支持程度高
    目前比较专业的借款合同,均会约定由债务人在违约情况下承担债权人为追索债权所支付的包括诉讼费、仲裁费、律师费等在内的实现债权的费用。但是在诉讼中,该费用并不必然被法院支持,或仅部分被支持。但在仲裁案件中,该等费用被支持的程度较高。
    (二)仲裁在民间借贷争议解决中的劣势
    1.无法直接保全
    当事人需向仲裁机构提交财产保全申请书,再由仲裁机构出具协助保全的书面函件,交予法院立案保全。而法院通常会对仲裁案件的相关材料重新进行一遍审核,在时间上存在拖延;同时,如果被申请人在外地并且其财产均在外地,那么申请人还可能需要到外地法院去立案保全,这就给申请人带来了很多麻烦。
    2.无法直接执行
    仲裁机构只具有裁判权,不具有强制执行权,因此仲裁机构的生效裁决仍然需要通过法院执行,如果被申请人在外地并且其财产均在外地,那么申请人还需要到外地法院去立案执行,这也会给申请人带来不便。
    3.调查的消极性
    由于仲裁的特殊性,实践中其很少依申请或主动进行调查取证,仲裁庭认定事实的依据绝大多数情况下还是当事人自行收集和提供的证据材料,因此,在当事人举证困难的情况下,仲裁对于调查的消极性,可能会在一定程度上影响对客观真实的发现。
    4.仲裁裁决存在被撤销或不予执行的风险
    仲裁一裁终局的特点,大大缩短了债权确认的时间,受到债权人的青睐,但这不是绝对的,申请撤销仲裁裁决和不予执行仲裁裁决的制度安排已成为很多债务人恶意拖延、阻挠执行的一个常用手段。
    5.略高的仲裁费用
    相比诉讼费而言,仲裁的费用会略高一些。
    (三)当事人申请仲裁应注意的问题
    1.
    当事人申请仲裁,应当向仲裁委员会递交仲裁协议、仲裁申请书及副本。
    2.仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。仲裁协议应当具有下列内容:请求仲裁的意思表示;仲裁事项;选定的仲裁委员会。仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的,当事人可以补充协议;达不成补充协议的,仲裁协议无效。有下列情形之一的,仲裁协议也无效:约定的仲裁事项超出法律规定的仲裁范围的;无民事行为能力人或者限制民事行为能力人订立的仲裁协议;一方采取胁迫手段,迫使对方订立仲裁协议的。仲裁协议独立存在,合同的变更、解除、终止或者无效,不影响仲裁 协议的效力。
    3.仲裁申请书应当载明下列事项:当事人的姓名、性别、年龄、职业、工作单位和住所,法人或者其他组织 的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务:仲裁请求和所根据的事实、理由;证据和证据来源、证人姓名和住所。
    4.仲裁庭在作出裁决前,可以先行调解。根据调解达成的协议,仲裁庭制作调解书或者根据协议的结果制作裁决书。调解书与裁决书具有同等法律效力。调解书经双方当事人签收后,即发生法律效力。一方当事人不履行的,另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。
    5.当事人申请仲裁后,可以自行和解。达成和解协议的,可以请求仲裁庭根据和解协议作出裁决书,也可以撤回仲裁申请。当事人达成和解协议,撤回仲裁申请后反悔的,可以根据仲裁协议申请仲裁。

    五、督促程序和支付令
    督促程序是指人民法院根据债权人提出的要求债务人给付一定的金钱或者有价证券的申请,向债务人发出附条件的支付令,以催促债务人限期履行义务,如果债务人在法定期间内不提出异议,该支付令即具有执行力的一种程序。
    督促程序是一种简易、迅速、催促债务人清偿债务的特殊程序。它对于方便当事人诉讼,减少诉讼成本,提高人民法院的办案效率,减轻当事人的讼累,及时保护债权人的合法权益,维护正常的经济秩序,促进社会主义市场经济的发展具有重要的意义。
    (一)申请条件
    1.
    债权人与债务人没有其他债务纠纷的;
    2.请求给付金钱或者汇票、本票、支票、股票、债券、国库券、可转让的存款单等有价证券;
    3.请求给付的金钱或者有价证券已到期且数额确定,并写明了请求所根据的事实、证据;
    4.债权人没有对待给付义务;
    5.债务人在我国境内且未下落不明;
    6.支付令能够送达债务人;
    7.收到申请书的人民法院有管辖权;
    8.债权人未向人民法院申请诉前保全。

    (二)驳回债权人申请的情形
    1.
    受理债权人申请人后审查发现申请不成立,包括:
    (1)当事人不适格;
    (2)给付金钱或者有价证券的证明文件没有约定逾期给付利息或者违约金、赔偿金,债权人坚持要求给付利息或者违约金、赔偿金的;
    (3)要求给付的金钱或者有价证券属于违法所得的;
    (4)要求给付的金钱或者有价证券尚未到期或者数额不确定的;
    (5)债权人申请支付令之前已向人民法院申请诉前保全,或者申请支付令同时又要求诉前保全。
    2.人民法院院长发现本院已经发生法律效力的支付令确有错误,认为需要撤销的,应当提交本院审判委员会讨论决定后,裁定撤销支付令,驳回债权人的申请。
    (三)导致终结程序或支付令失效的几种情况
    1.
    支付令申请受理后就同一债权债务关系提起诉讼,或单独对担保人提起诉讼。
    2.支付令发出30日内,无法送达债务人。
    3.债务人收到支付令申请前,债权人撤回申请。
    4.债务人在收到支付令后15日提出的书面异议成立的,包括:
    (1)不符合受理条件的;
    (2)应当驳回申请情形的;
    (3)应当裁定终结督促程序情形的;
    (4)使人民法院对是否符合发出支付令条件产生合理怀疑的。
    注意:
    1.基层人民法院受理债权人依法申请支付令的案件,不受争议金额的限制。
    2.债务人应当自收到支付令之日起十五日内清偿债务,或者向人民法院提出书面异议。债务人在收到支付令后,不在法定期间提出书面异议,而向其他人民法院起诉的,不影响支付令的效力。债务人对债务本身没有异议,但对清偿能力、清偿期限、清偿方式等提出不同意见的, 不影响支付令的效力。


    六、诉讼
    针对民间借贷纠纷可以通过最终提起诉讼来解决,经过一审,不上诉的可申请执行,上诉的启动二审程序后可申请执行;文书生效后也可申请再审启动审判监督程序,再审期间不中止执行,视审理情况(是否改判或撤销原判等),再执行回转或重新诉讼等。
    注意:根据新规定以2020年8月20日为分界,新受理的案件适用新规定。也就是说之前签订的合同,在2020年8月20日之后起诉的,适用新的利率规定。其中借贷行为发生在2019年8月20日之前的,参照起诉时一年期LPR四倍确定受保护的利率上限。

    七、诉讼调解和仲裁调解
    诉讼调解是指在民事诉讼中双方当事人在法院审判人员的主持和协调下,就双方争议的案件问题进行协商的解决办法。诉讼调解可以发生在诉讼的各个阶段、各审级,一旦法院主持调解成功,当事人达成调解协议的,当事人可以及时履行调解协议的内容,原告撤回诉讼,也可以选择由法院制作调解书来确认调解协议的效力。法院的调解书自双方当事人签字后发生法律效力,在调解书送达之前当事人一方或双方反悔的或调解书送达时当事人拒绝签收的,调解书不生效。
    仲裁调解是指,仲裁庭在做出裁决前,可以先行调解。当事人自愿调解的,仲裁庭应当进行调解。调解不成的,应当及时做出裁决。调解达成协议的,仲裁庭应当制作调解书或者根据协议的结果制作裁决书。调解书与裁决书具有同等法律效力。调解书应当写明仲裁请求和当事人协议的结果。调解书由仲裁员签名,加盖仲裁委员会印章,送达双方当事人。调解书经双方当事人签收后,即发生法律效力。在调解书签收前当事人反悔的,仲裁庭应当及时作出裁决。

    民间借贷逾期不还,这7种解决方法你一定要知道!
    10-09
    2020

  • 土地确权之后

    以下这6种宅基地子女可能无法继承!且这些无法被继承的宅基地最终将被村上收回


    1

    已经分户的孩子无法继承父辈宅基地


    子女与父母已经分户,且有自己宅基地的就无法再继承父辈宅基地了。

    小刘和妻子结婚后和父母分户了,费尽千辛万苦申请了一块自己的宅基地,小两口激动万分,合计着将来再把父母的宅基地继承过来,干一番大事业。

    他能如愿吗?

    原则上分户了,就意味着变成了“两家人”,虽然血缘上是亲人,但是如果再允许子女继承父辈的宅基地,那子女就拥有了两块宅基地,违反一户一宅的原则,所以是不能继承的。

    2

    宅基地是违法的无法继承


    创业青年小胡在自己的宅基地上盖了座厂房,想做一点农产品加工的生意来增加收入。

    宅基地是让村民建房居住的,小胡这种做法就属于擅自改变了土地的性质,是违反法律规定的,这样的宅基地自然就是违法宅基地。

    如果宅基地是父辈的,原则上子女是无法继承的。

     

    3

    子女户口迁走,转为城镇户口的


    阿萍一家在城里买了房,户口也迁到了城里,父母还住在老家。放假的时候阿萍会回到老家休息,享受乡村的惬意,她觉得这样的生活十分美好。可这种生活也不是永久的。

    大家都知道,能享受宅基地权益的基础就是本村集体成员,如果丧失了村集体成员身份,那么自然无法再继续享受宅基地权益了。
    但是宅基地上的房屋可以合法继承,等房屋自然毁损,灭失之后,不可翻新,村集体可以收回宅基地。

    4

    五保户的宅基地


    杜爷爷是位鳏寡老人,一直由村里供养,最近他得了重病,不知道从哪儿来了一个自称老人远房亲戚的人,说愿意照顾老人直到百年,并表明希望继承杜爷爷的宅基地。
    五保户,就是无儿无女,由村集体供养的成员,他们去世之后,宅基地是被直接收回的,无所谓继承问题。况且这个远房亲戚,动机不纯。

    5

    超出规定面积的部分无法被继承


    李刚的父亲最近去世了,身为儿子,李刚继承了父亲的120平方米宅基地。

    但在办理继承手续时,却被告知只能继承100平方米多一点,因为另外的部分属于私自扩大的。

    在农村,对宅基地的面积有严格的限制,很多人扩大了自家的宅基地面积,私自扩大的部分,也就是超出了规定面积标准以外的部分,无法被继承。

    甚至有专家建议,超出面积的宅基地要征税,或者收归村集体。


    6

    闲置超过两年时间的


    小伙张某一家人都在城里打工谋生,天有不测风云,张某在城里驾车发生交通事故致人死亡,为这个事全家人都在忙活。

    待尘埃落定,一家人回到老家时,却被告知宅基地要被收回了。

    根据法律规定,如果申请下来宅基地,却长期闲置未使用的,村集体有权利收回,这个长期闲置指的是闲置超过两年以上。
    特别需要注意的是,依据我国法律,宅基地的所有权和使用权是分离的,所有权是集体的,使用权是房屋所有人的。

    也就是说前文我们所说的宅基地继承,实际上说的都是宅基地使用权的继承!

    就算继承,也只是继承宅基地上的房屋。

    以上这6种情况,大家都清楚了吗?在这里给大家提个醒,别不小心“弄丢”了宅基地

    政策变了!这6种宅基地不再属于自己、子女无法继承!
    09-29
    2020
  • 目前,我国法律中,对老赖最重的惩罚那就是给定罪,让其承担刑事责任,我们国家的刑法早就把老赖行为写入了刑法,老赖的罪名是“拒不执行判决、裁定罪”我们一般简称为“拒执罪”。今天小编就来跟大家分享一下,怎么可以把老赖送进监狱。一、提起诉讼就是说,我们手中拿着的关于老赖欠钱的证据,是不能把他们送进监狱的,需要先经过一个程序,把我们的债权变成具有法律效力的债权。一般采用诉讼的方法,你需要先把手中的相关借据、合同等相证据收集整理完毕,到具有管辖权的法律起诉讼,法院经过立案、开庭审理,最终判断老赖欠你的多少债权。简单点说,就是到法院起诉,拿到判决书。二、申请强制执行

    我们光拿到了判决书还不行,因为我们国家是二审终审制,我们刚拿到判决书还不具有法律的效力,还有十五天的上诉讼期,不具有强制执行力,判决书过了上诉期,发生法律效力了。如果上诉了,你就需要等到二审判决后才具有法律效力。不仅如此,除了上诉期外,还有一个履行期,一般判决书中会这样写到“被告XXX于判决生效后十日内偿还原告XXX借款1万元。”这个十日内就是履行期,这个期限是给老赖准备钱的时间。以上期限都过了后,你拿着判决书,向法院申请强制执行。简单说就是,等判决书生效,申请强制执行。

    三、收集老赖拒不履行的证据材料
    证明被执行人隐藏、转移、故意损毁财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产的证据材料或担保人隐藏、转移、故意损毁或者转让已向执行法院提供担保的财产的证据材料,包括相关的笔录、证人证言、银行存款查询记录、担保函、转让合同、交易记录、财产过户登记等;

    四、你赖账,我自诉

    法院强制执行未果,老赖依然逍遥法外拒不还款,如果收集完整证据证明老赖有钱不还,可以采取自诉,将这起民事诉讼转化刑事诉讼,让对方意识到事情严重性,迫使其还款。也就是说,收集到到老赖有还款能力的证据,就可以举报其犯了“拒执罪”,并且还向公安部门或人民检察院请求对老赖进行处理,但被拒绝,出具了不予受理书。那么,你就可以左手持证据以及法院判决书,右手拿着不予受理书,到人民法院自诉,追究老赖的刑事责任。这可不是普通的拘留就能了事。


    老赖不还钱?律师教你只需4步,亲手把老赖送进监狱
    09-29
    2020
  • 2016年7月1日,王某购买某房产公司开发的商品房一套,双方于商品房买卖合同中约定了房屋建筑面积、总价、付款方式等内容,并约定交付时间为同年8月1日。合同订立后,王某实际于2016年11月15日付清房款,并于次月领取了产权证。交房过程中,该房产公司委托某物业公司项目部统一办理交房手续,期间物业公司要求王某交纳物业管理费。双方对交付房屋钥匙时是否先交物业费产生争议。

    2018年1月9日,王某书面通知房产公司要求办理房屋交接手续,该公司书面回复:“1.合同约定2016年8月1日为房屋交付期,但您一直没来收房。2.房屋交付由物业有限公司项目部统一办理。物业已多次电话催促您过来办理交房手续,但至今未来收房。3.请您在接到此回复后立即至物业项目部办理交房手续并缴纳2016年8月1日至2018年1月10日期间的物业管理费合计5909.2元,否则引起的一切责任由业主自行承担”。为此,双方交房未成。2019年1月4日,王某起诉至海门法院,要求房产公司支付逾期交房违约金。法院经审理认为,合同约定交房时间为2016年8月1日,王某付清房款时间为2016年11月15日,根据合同补充协议第(十三)条“在交房时,如买受人自身原因未付清应付房款(含银行按揭尚未发放及贷款不足应付房款的),交房日期顺延,顺延至买受人付清全部房款之日起3天内”的约定,故法院确定房产公司交房时间应为2016年11月18日。
    交房条件成就后,房产公司没有按合同第十一条约定向王某发书面通知,且王某请求交付时设定预交前期物业费作为交付房屋钥匙条件,致交房未成,房产公司应承担逾期交房的违约责任,逾期交房违约金应自交房次日即2016年11月19日起算。房产公司辩称办理了产权证即视为交房,与合同补充协议第(十四)条“出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付”约定不符,且抗辩王某应交前期物业费后才交房屋钥匙,商品房买卖合同中并无此项约定,故法院对上述辩称均不予采信。据此法院判决房产公司支付王某逾期交房违约金75260元。说法

    房屋的交付一般包括开发商的通知收房、房屋相关资料的出示与交付、购房者的质量验收,签署书面确认文件、领取房屋钥匙等环节。除当事人另有约定的,房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。交房是房屋损毁、灭失风险划分的标志,同时也是开发商承担保修责任,购房者缴纳物业费的时间点。实践中,基于开发商与物业公司或存在关联关系,开发商委托物业公司交房的情形较为常见,但物业公司交房时要求买受人预缴物业费用,方可领取钥匙,上述交房规则是否合法?这也是本案纠纷的争点所在。购房人领取房屋钥匙时是否应当先行支付物业费?一般而言,开发商基于其与买受人签订的商品房销售合同,负有向买受人在一定期限内交付房屋的合同义务;但物业服务合同关系一般形成于业主方与物业公司之间。换言之,商品房销售合同与物业服务合同系两重法律关系,两者无必然交集,如商品房销售合同中对预缴物业费无特别约定,则买受人收房时无须先行缴纳物业费,开发商以此拒绝交房造成买受人迟延收房的,应由开发商承担逾期交房的违约责任
    此外,开发商须严格按照合同约定的方式、程序、期限进行交房。商品房预(销)售合同中一般约定,开发商需在交房前的一定期限内书面通知买受人,因此开发商按期交房,首先应当以书面形式及合同约定的送达方式向购房人告知,若开发商未完整履行合同约定的通知义务,买受人可相应延后或不收房。对于收房过程中,开发商要求先行支付销售合同未涉及的物业费、先行签署收房文件后验房等,此类情形违反合同约定的交房程序,买受人有权拒绝,由此产生逾期交房的违约责任由开发商承担。

    开发商交房时,能否要求业主预交物业费?
    09-28
    2020