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  • 当心!“居住权” 新鲜出炉,可能你买的房子却要让别人住(即使他不在房产证上)!

    导读 / “居住权

    2020年5月28,十三届全国人大三次会议表决通过了《民法典》,将从2021年1月1日起实施。每个人的每项权利在每时每刻都受到民法典的保护,出台民法典,标志着我国依法保护民事权利将进入全新的“民法典时代”。

    在民法典中,增设专章规定居住权,以满足特定人群的居住需求等。 

    居住权的入典是此次民法典的亮点。这一概念在国内提出已经有几十年时间,但因备受争议并未落地,物权法立法时也曾先写入后删除。

    在网络上,有人混淆了房屋所有权和居住权,又将居住权使用期混同为70年土地使用期。

    那么,居住权到底是什么呢?

    居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的权利。 居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配,从而满足各自不同的需求,既可以实现特定弱势群体的住房保障,也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。更重要的是,现行法只承认房屋所有权以及租赁权两种房屋的利用形式,难以完全满足当事人的多样化需求。而居住权同时具有稳定性和灵活性,能够充分保障所有权人对房屋的自由支配,为利用房屋提供了更多方式,还可以填补房屋所有权租赁期的中间地带,有利于最大限度地发挥房屋的效用。

    事实上,住在一个地方还真不意味着你拥有对这个房屋的法定居住权。 夫妻之间共同居住、未成年子女居住在父母家,这些基于婚姻家庭关系的情况统统不属于居住权。

    民法典中所指的居住权,也并不等同于日常租赁关系中获得的对房屋的使用权。居住权与租赁权在根本上是不一样的。

    同样是对于他人财产的使用,在租赁过程中产生的居住关系属于债权,也是一种契约关系。承租人可以基于房屋租赁合同取得的对他人房屋进行使用、收益的权利,但承租人的权利仅限于用益而无法直接支配。

    而在物权编中规定的居住权则具有独立性和直接支配性,能以自己意思无需借助他人的行为对房屋直接进行管领、实现权利内容。

    不难看出,居住权是增加规定的一项新型用益物权,在明确居住权原则上无偿设立,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要。

     

    那么,这个变化又会给我们带来什么影响呢?

    首先,这一规定,对于日后二手房的购买有了一条必备的手续,因为购房时不仅需要查询房屋的权属、司法查封、设立抵押等情况, 还应注意查询房屋是否登记有居住权。

    一旦房屋的居住权在房管局登记了,就算成立,没有登记则不成立。买房一定要查册,看房屋有没有被设置了居住权。 因为,新房东也不能赶走居住权人。

    举个例子,老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”,老人去世后,即便房子为子女所继承,保姆或亲戚仍享有居住权。

    如果“居住权”是终生的,保姆或亲戚可以住到自己去世为止,子女即便拿到了不动产证,也没有权利将其赶出,也不得再次用于出租。 当然,保姆或亲戚只能居住,没有资格进行转让买卖,其子女也无法获得继承权。 至于居住要不要另付租金,这要看当时约定。如果没有约定,一般都是无偿的。 这只是一种可能存在的应用场景。

    未来,“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域:

    婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所。

    其一,男女结婚,婚前财产为个人所有,要不要加名,往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在,提供了新的解决方案:给另一方居住权,而不用让出所有权。

    其二,公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有,而住户只是租赁关系,基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”,无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。 

    其三,这几年,“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老,是指老人将房子抵押给金融机构,获得养老金直到去世。一些机构以此为名,骗取老人房产,导致老人不知不觉中房产被贱卖,最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时,保障老人居住权,不到去世,这一权利就一直存在,有生之年谁都无法剥夺,这无疑能让许多金融骗局无处藏身……

    另外,居住权的用益物权,实际上是把居住权和所有权分开,设立了居住权的房屋,其自由处置受到限制,在房屋交易过程中可能会遇到障碍, 因为即使是房屋能够过户,但如果合同约定的居住时间还在持续,依然需要保障居住权人的权益。作为购房者,如果房子是用来自住,一般也不会考虑此类房子。

     

    当心!“居住权” 新鲜出炉,可能你买的房子却要让别人住(即使他不在房产证上)!
    06-12
    2020
  • 之前,当时我们抓获了一个盗窃的嫌疑人,四个人一起到学校里偷了三十多台电脑。

    在抓他之前,已经有两名嫌疑人到案,指认他是案件的主谋,在入室的窗户上检出了他的指纹,赃物电脑我们也找到了,是他卖给了一个网吧老板,这个老板是他表哥。

    更关键的是,学校有摄像头,虽然是夜间作案,但是视频还是很清楚的。

    我们抓他的时候,就从衣柜里找到了他作案时穿得那件衣服。结果抓回来以后,这哥们儿坐在审讯椅里,第一句话就是:“我要见我的律师

    当时我差点儿疯掉了……

    不过晚上审讯,其实挺无聊的,难得遇见这么个奇葩,正好愉快的玩耍。

    我就问他:“谁是你的律师?你打算怎么和他联系?”

    他坐在椅子上想了有十分钟,才发现自己根本不认识律师!

    他说:“你让我打个电话,我让我媳妇给我请一个。

    我说:“我们抓你的时候已经告诉你媳妇了,可以聘请律师,不需要再浪费时间了,另外,你现在已经被刑事拘留了,侦查期间不得和外界联系,我们有纪律。”

    他说:你们凭什么抓我,我没犯法,反正律师不来,我什么也不说。”

    我说:“你有权保持沉默,不说也没关系,下面我们开始做笔录了。”

    其实这种笔录是最好做的,我大概问了十几个问题,每个问题下面,都写上“嫌疑人XXX拒绝回答问题。”

    到了最后签字的部分,写了“嫌疑人XXX拒绝阅读笔录,并拒绝签字”,然后我签上了自己的名字。

    给他看拘留证。

    这哥们儿一下就怂了:“大哥我老实交代,你们别关我。”

    对着嫌疑人说这句话,特别爽!!然后我就回屋睡觉去了,后来听同事说,这小子哭了一宿。当然了,哭也没用,第二天还是送看守所了。

    其实他在被抓获之前,我们就办好了拘留手续,既然他想玩,就陪他玩玩呗。请大家谨记一点,不承认和没干过,是两回事。

    说句题外话,这哥们儿后来通过法律援助,终于见到了他的律师,不过他的笔录已经提交了上去,说什么都晚了。

    这里还有件好玩的事,他媳妇听说请律师要花代理费,拎着包就走了。

    这什么国家,找个律师还要花钱?

    律师还来找过我,试图把他拒绝交代的笔录撤掉,然并卵!

    ……分割线……

    坦白从宽,抗拒从严,前半句的法律依据是十分明确的《刑法》第六十七条:

    【自首】犯罪以后自动投案,如实供述自己的罪行的,是自首。对于自首的犯罪分子,可以从轻或者减轻处罚。其中,犯罪较轻的,可以免除处罚。

    被采取强制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯,如实供述司法机关还未掌握的本人其他罪行的,以自首论。

    犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节,但是如实供述自己罪行的,可以从轻处罚;因其如实供述自己罪行,避免特别严重后果发生的,可以减轻处罚。

    但是后半句,其实属于法官的自由裁量权范畴,因为主动如实交代犯罪事实,体现了犯罪嫌疑人的悔罪态度,意味着对自己的错误行为有了正确的认识,从司法实践上看,顽抗拒绝交代的,一般是会从重处罚,因为放出来就意味着更大的社会危害性,所以警察也没有忽悠人,不过如果在整个审判过程中,思想上有转变,法官认为认识足够深刻,不加重处罚的情况也是很多见的,毕竟法律的宗旨是治病救人,相信人有悔改的能力,不是一棒子打死。

    新刑法修订后,已经明确了,律师可以介入侦查阶段,这是法律进步,律师的监督有利于执法公开化和执法透明化,帮助警方提高执法办案水平,弥补以往的各种不足,只要证据到位,不需要担心律师扭曲犯罪事实,并且有操守的律师,还会积极配合警方工作,劝导犯罪嫌疑人如实交代罪行,毕竟,律师的责任就是帮助嫌疑人减轻处罚,促使其改过自新,帮助嫌疑人减轻处罚和逃避处罚,是两回事。律师也好,警察也好,都是在促进中国的法律制度完善,帮助犯了错误的人改过自新,在法律工作者之间,并不存在对立的关系。

    ……分割线……

    看到有人说,我故意不让嫌疑人见律师,哈哈,是在下输了。

    律师是玉米棒子吗?想见就从审讯室里长出来?

    我也很纳闷为什么很多嫌疑人家属不肯聘请律师,其实特别简单,因为聘请律师要花钱啊,好多嫌疑人家属哭着喊着要找律师告我们,回去一问律师的收费,就没消息了。

    我们不反对见律师,但是谁聘请啊,没人聘请律师怎么知道你被抓起来了?就算律师要介入,也必须得到嫌疑人家属的授权,而这件事,不是警察负责的。

    我觉得我们现在可以做个试验,大家把手机翻出来,看看上面有几个律师的电话,平时不和律师打交道,想见就能见?这么神奇呢?

    所以说,少看电视多看书,嫌疑人能不能见律师,怎么见律师,法律上都有明确规定,看完了再来质疑,不要张嘴就说警察没人性,我们好赖还有法律,喷子呢,就只有一张嘴而已。

    撕逼不可怕,可怕的是撕不好,就要被打脸,当然了,你嘴硬说不疼,我也没意见。

    保持质疑的精神是对的,但是要有依据,所谓空口无凭,警察要是不讲证据,那早就血流成河啦。

    ……分割线……


    “ 我要见我的律师! ”
    06-11
    2020
  • 2020年,国家终于动真格!工程款不得超过60天!逾期支付1.5倍利息!拒不履行,

    201994日,工信部发布《及时支付中小企业款项管理办法(征求意见稿)》,明确提出:1、国家机关、事业单位和大型企业从中小企业采购货物、工程、服务的,应当在30日内付款;合同另有约定的,最长不得超过60日,逾期应支付利息。未作约定的,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍支付利息
    2不得以审计作为支付中小企业款项的条件不得以审计结果作为结算依据。3、国家机关、事业单位和大型企业滥用优势地位,强迫中小企业接受不合

    的交易条件的10万元以上50万元以下罚款。

    2019年11月,国务院国务院根治拖欠农民工工资工作领导小组办公室下发通知,以工程领域为重点,整治政府项目、国企项目拖欠!坚决做到欠薪问题不解决不销账“两清零”2019年10月底前发生的政府投资工程项目和国企项目欠薪案件,在2019年底前全部清零;其他欠薪案件,在2020年春节前及时动态清零。

    2、全执行110处遁形!

    执行110”实行警务化管理,依托执行指挥中心建立24小时执行热线,探索公、检、法联动惩戒机制,主要负责司法拘留、扣车、协助收房以及对涉嫌拒执罪当事人采取强制措施等,有利于发挥执行强制力和社会威慑力。

    24小时受理执行线索举报,指挥中心负责下达处警指令!工作模式:全天候轮班备勤,每班由1名执行员(+法官助理)+4名法警组成,随时服从指挥中心调度,确保任何时段接警后15-30分钟内作出响应。建议全国法院都响应起来,建立执行110,让老赖无处遁形,让老赖不敢赖,不能赖,不想赖。无论法院动真格了!要整治这些不法行为法律的底线,不容挑战!民事强制执行,不仅关系到保障当事人权利实现,更是提升司法权威、维护社会公平正义的有效手段。

    一、《民事诉讼法》中的强制执行措施:1、强制执行被申请执行人的存款;2、强制执行被申请执行人的收入;3、强制执行被申请执行人的股票等财产;4、强制执行被执行人的车辆等动产;5、强制执行被执行人的应收账款等财产;6、强制执行被申请执行人的土地、房产等不动产;7、强制被申请执行人返还特定的财物;8、加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金;9、罚款、拘留等强制措施;10、限制出入境等。
    二、特殊标的强制执行1、执行唯一住房2、执行被执行人工资收入3、执行被执行人养老金4、执行配偶财产5、未成年子女来历不明巨额财产强制执行6、强制拍卖被执行人手机号

    三、特殊行为禁止1、禁止出入境2、禁止失信被执行人上高速3、禁止失信被执行人某些驾驶行为4、冻结驾驶证,限制驾驶证年检
    四、全方面限制措施1、限制高消费2、从事特定行业或项目限制3、政府支持或补贴限制4、任职资格限制a) 担任国企高管限制。b) 担任事业单位法定代表人限制。c) 担任金融机构高管限制。d) 担任社会组织负责人限制。e) 招录(聘)为公务人员限制。f) 入党或党员的特别限制。g) 担任党代表、人大代表和政协委员限制。h) 入伍服役限制等。5、准入资格限制a) 包括海关认证限制。b) 从事药品、食品等行业限制。c) 房地产、建筑企业资质限制。6、荣誉和授信限制a) 授予文明城市、文明村镇、文明单位、文明家庭、道德模范、慈善类奖项限制。b) 律师和律师事务所荣誉限制。c) 授信限制。7、特殊市场交易限制a) 从事不动产交易、国有资产交易限制。b) 使用国有林地限制。c) 使用草原限制。d) 其他国有自然资源利用限制。8、不能担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等9、限制投标人、招标代理机构、评标专家以及其他招标从业人员招投标活动10、限制支付宝,芝麻信用等网络支付工具和授信 

    五、方便快捷强力执行行为1、面向社会公布被失信被执行人信息2、网络快速查询及执行查控3、每六个月查询一次财产

    六、其他限制1、通信限制2失信人彩铃措施3、执行中手机定位4、老赖可被强制解除劳动合同5、跑到国外亦将被追责6APP标注老赖号码7、公告悬赏提供财产线索8、对老赖在今日头条APP弹窗9、执行悬赏保险
    七、终极大招:刑事责任的追究:根据《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定,对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行,情节严重的,以拒不执行判决、裁定罪追究刑事责任,2015年《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》,进一步细化了该刑事责任的具体事项,并且规定在公安机关不予受理的情况下,公诉转自诉。

    2020年:欠款不得超过60天!全国法院执行110机制,不付清欠款后果特严重!
    06-11
    2020
  •  对于很多人而言,现在买套房子实属不易,随着岁月的推移,自己老了,怎么把房子过给子女呢?是不是继承最划算?这是值得深思的问题。如果是在西方其他国家,父母要离世之前,大多数情况下都会把自己的财产(包括房产)进行分配,立下遗嘱。

    而在我国,大家并不会这么做,一方面父母碍于面子不想这么急匆匆就分配自己的房产,因为这可能会产生许多新问题,例如谁才是房产的合法继承人?如果自己有多个子女,会不会因为房产分配问题导致面红脖子粗、甚至是家庭分崩离析?这种情况谁都不愿意见到。所以老人一般也不想立遗嘱分配房产,免得子女相争。另一方面很多人也认为,自己离世之后,房产等自然会由子女继承,根本用不着自己操心。

    房产自动继承,这是常态化想法。很多人认为在自己过世之后,子女自然继承自己的房产;也有的人认为把房子卖给自己的孩子最划算;更有人认为父母在世时把房子赠送给孩子最省钱。父母把自己的房子过户给子女,常见的就是以上这三种方法。2004年发布了《遗产税暂行条例(草案)》,这是最新规定草案,不过之际尚未实施。

    那么,到底哪种方式最划算呢?相信90%以上的人都认为父母离世之后,子女直接继承可能不会收取任何费用,所以理应最便宜。楼市指闻提示,如果你也是这种想法,可能以后你的子女要吃亏了,可能白白丢掉好几十万元呢,一起来看看哪种最划算(我们以85平米的房产,总房价200万元为例):

    第一种:父母过世后,子女房产继承,实现房子过户。

    房屋继承办理起来非常简单,费用也很少,涉及到的契税、个数等费用都是免交的,主要涉及到财产公证费和登记费,费用金额都不大,我们简单计算一下:

    费用1:房屋财产公证费:实行的是累进计费率%计算方式,100以下5%,101以上至1000部分2.5%,1001以上至2000部分1.5%。所以如果是85平米房价200万元的房产,费用也就10000多元。

    费用2:房屋登记费:这个费用几十元到上百元不等,属于小费用。

    【总费用】房屋通过父母过世后继承的方式过户给子女,一共需要费用大约是17000元左右。

    不过房产继承也会面临着一定的问题,就像前边说的那样,如果子女众多的话,谁来继承。由于我国还没有遗产税等相关税种,所以对这方面界定并不是非常清楚。前不久人民网报道了深圳一位老人房产继承的案例,一位老人由于没有子女,年老之后投奔侄女,侄女送终,老人有一套回迁房,侄女申请拥有该房子所有产权,最终法院根据《继承法》判定侄女拥有30%产权,其他70%归国有。

    不管是从继承法而言还是财产分配角度而言,父母都应该学法懂法,在世时就需要分配好自己的房产问题,避免最后出现房产纠葛。需要重点提示的是,如果子女继承的父母这套房子,并不满足满五唯一的话,再次出售时,就需要缴纳20%的个税,这个数字可不算少了。

    第二种:父母在世时,把房子卖给子女,实现过户。

    很多人会认为,父母的房子卖给子女,这说不通啊,毕竟是一家人,一家人把房子卖给自家人,岂不是很荒唐?其实,如果你懂得了其中的门道之后,就不会这么想了,父母在世把房子通过买卖方式过户给子女,或许是最划算的过户方式,仍然以85平米200万元房价并且房子已经满五唯一为例,房屋买卖费用如下:

    费用1:契税,满五唯一的情况下,面积少于90平米的为1%,面积超过90平米的为1.5%,不是唯一房子的,契税是3%。

    费用2:增值税,房产证不满两年的按照5.6%计算,满了两年的免交增值税。

    费用3:个税,非普通住宅交易总价格的2%,一般普通住宅是总价的1%,加上个80元的记录费。

    【总费用】父母在世时通过买卖方式把房子过户给子女,一共需要花费大约6.08万元。

    乍一看,与第一种房产继承的几千上万元的小费用比起来,这个6万多元的费用或许贵得多。不过,当你考虑上房屋继承之后如果再次出售个税的比例,就会感觉6万元便宜的多。因为就大多数人而言,继承了房子之后,往往都会选择尽快出售掉。

    第三种:父母在世时,通过赠与的方式,把房子过户给子女。

    在房产过户过程中,方式有很多,除了继承和买卖之外,还有房产赠送,这也可以实现房产更名过户。房产赠与是指父母自愿把自己的房子无偿赠送给子女,双方案例来说应该订立赠送书面合同的。

    在前几年的新婚姻法开始实行时,这个问题讨论的更多,婚前房子婚后不是共同财产,婚后父母把房子单方面赠送给一方子女的,则视为单方财产。在房屋赠送中,产生的费用如下:

    费用1:契税:房产总价200万元*3%=6万。

    费用2:评估登记等费用:费用比较少,几百上千元而已,可以忽略。

    费用3:房屋财产公证费:20*1.2%+30*1%+150*0.8%=17400元。

    【总费用】如果父母在世时通过赠与方式把房产过户给子女的话,85平米房产总价200万元,需要费用一共大约78000元。

    房子过户给子女,新规下“在世办”与“过世办”差别大,提前知道。相信看了以上三种过户方式之后,对于父母如何把房子过户给子女已经有了最佳的选择,再次提示一下,虽然房屋继承比较划算,但是如果不是满五唯一的话,再次出售个税比例是20%。

    房子过户给子女新规,“在世办理”与“过世办理”差别大!
    06-10
    2020
  • 全国首例!女子玩手机闯红灯致人死亡,获刑赔钱!



    在交通参与者中,行人往往属于“弱势群体”,同时在涉及到行人的交通事故里,往往是其他交通参与者负主要或者次要责任。不过近日,广东中山市第一法院,依法以交通肇事罪判处一位行人有期徒刑十个月,缓刑一年。

    事发时间是2017年5月27日晚上8时左右,通过当时的监控视频可以看到在广州中山火炬开发区,中山六路的人行横道线上,一名女子正闯红灯过马路,这时一辆摩托车向前行驶,撞倒了这名女子,摩托车司机和乘客也滑倒在地。



    从另一个角度的监控录像看到,这名女子在闯红灯时,竟然是一直在看手机。当她看到摩托车驶来时,竟然试图加速躲过,但最终还是导致了事故发生。




    事故造成摩托车乘客张某受伤,送医院后抢救无效死亡,(经法医鉴定,符合钝性暴力作用于头面部致重型颅脑损伤而死亡),而肇事行人胡某也受伤并被送医院救治。


    ▲ 行人胡某 图片来源:法院


    在案件公开审理时,中山市第一人民法院刑事审判第二庭庭长文凯说:


    这是一个比较典型的行人违反交通法规引发的交通肇事的刑事犯罪案件,被告人没有按照交通信号灯的指示横过马路,而且在这个过程中一直使用手机,是引发本次事故的一个主要原因。


    经审理,行人胡某被法院判处有期徒刑十个月,缓刑一年,同时,胡某在审判阶段与被害人家属达成和解,并赔偿被害人家属20万元。
    在交通事故里面
    行人一般被视为“弱势群体”
    在本案中的行人胡某为何要负主要责任
    并且承担刑事责任呢?


    经公安交警部门现场勘查和调查取证认定,胡某违反《中华人民共和国道路交通安全法》第六十二条规定,是导致此事故的主要过错;根据《道路交通事故处理程序规定》第四十六条第一款第(二)项规定,被告人胡某承担此事故的主要责任。


    经办案检察官介绍,《最高人民法院关于审理交通肇事刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,从事交通运输人员或者非交通运输人员,违反交通运输管理法规发生重大交通事故,在分清事故责任的基础上,对于构成犯罪的,依照刑法第一百三十三条交通肇事罪的规定定罪处罚。


    从上述司法解释可见,非交通运输人员也可以成为交通肇事罪的犯罪主体。


    法院认为,本案中,胡某虽系行人且在事故中也身受重伤,但是胡某违反交通运输管理法规横过马路是导致此事故的主要过错方,承担主要责任,事故造成一人死亡的结果,因此应认定胡某构成交通肇事罪。

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    06-10
    2020